Tại sao một số dự án căn hộ chung cư chậm được cấp sổ đỏ?

Việc chậm được cấp "sổ đỏ" không chỉ khiến cho quyền lợi của người mua căn hộ bị gây khó dễ, thiệt thòi, mà còn ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư nói chung và uy tín của các chủ đầu tư.

Kết luận kiểm tra tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của Bộ TN-MT và Bộ Xây dựng vừa qua cũng cho thấy, nguyên nhân chậm "sổ đỏ" ở các chung cư chủ yếu do chủ đầu tư không chấp hành Luật Đất đai và các quy định của pháp luật về nhà ở, xây dựng.

Thực tế, một luật sư từng tư vấn cho nhiều dự án nhà ở cho hay, hiếm có dự án nào được thực hiện đầy đủ các "trình tự, thủ tục" như luật định, nên thường bị cơ quan chức năng "tuýt còi", và việc chậm cấp giấy chứng nhận cho các chủ căn hộ là điều đương nhiên.

Nhận bàn giao nhà và vào ở, chờ hết thời hạn của lời hứa sẽ được "cầm "sổ đỏ" sau khi bàn giao nhà" không thấy đâu, các chủ căn hộ lên tiếng thì các các chủ đầu tư luôn viện dẫn những lý do rất "khách quan" như tiến độ bán dự án chậm, các hộ dân vào ở không cùng lúc, khó khăn từ phía cơ quan cấp giấy chứng nhận… và "khất" dân chờ thêm một thời gian. Thực tế, vi phạm thường gặp nhất là tình trạng chủ đầu tư xây dựng không đúng số tầng, số căn hộ theo thiết kế được duyệt (phần lớn là xây vượt số tầng, số căn hộ, như chung cư ngõ 376 đường Bưởi, quận Ba Đình, chủ đầu tư đã vi phạm quy hoạch và xây vượt từ 21 xây thành 24 tầng).

Vi phạm do chủ đầu tư phân chia diện tích lô không đúng với quy hoạch, hoặc xây dựng nhà vượt diện tích so với giấy phép, chuyển đổi mục đích sử dụng tầng hầm hoặc thay đổi công năng, vị trí phòng sinh hoạt cộng đồng. Hay để tiết kiệm, chủ đầu tư bỏ qua xây dựng hệ thống báo cháy, chữa cháy, lối thoát hiểm, thang máy.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư chưa làm xong thủ tục pháp lý về đất đai nhà ở nhưng đã xây dựng và bán xong nhà ở nên không đủ căn cứ để cấp giấy chứng nhận (như tại chung cư 101 Láng Hạ, chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và chưa nộp tiền sử dụng đất mà đã triển khai xây dựng và bán nhà).

Còn tại khu đô thị Nam Thăng Long, hàng ngàn hộ chưa được cấp "sổ đỏ" do chưa xác định được thời hạn sử dụng đất của các hộ dân là 50 năm hay lâu dài cũng như chưa xác định xong mức tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải nộp bổ sung.

Đặc biệt, việc cấp "sổ đỏ" với các căn hộ chung cư mini đang là vấn đề lo ngại của những người đã "trót" mua vì rất nhiều chủ đầu tư khi xin cấp phép xây dựng thì không xin cấp phép theo diện "nhà ở để kinh doanh" mà xin theo diện "nhà ở riêng của gia đình" để trốn nộp các khoản thuế, phí. Ngoài ra, một số trường hợp Cty mẹ được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án phát triển nhà ở và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai nhưng lại ủy quyền cho Cty con thực hiện dự án.

Sau đó, Cty con đã ký hợp đồng bán nhà dưới hình thức ủy quyền của công ty mẹ thì việc cấp "sổ đỏ" cho các chủ căn hộ cũng đang bị "lúng túng" về cơ chế pháp lý. Bên cạnh lỗi từ phía chủ đầu tư, cũng còn tồn tại tình trạng chậm cấp "sổ đỏ" do các cơ quan chức năng tại địa phương. Bộ TN-MT cũng kết luận, tình trạng "mua đi bán lại" ở các dự án là rất lớn, chiếm tới 70% tổng số căn hộ, nhưng các cơ quan thẩm quyền đã không làm thủ tục theo quy định, tạo nên thị trường ngầm gây khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận.

Việc chậm được cấp "sổ đỏ" không chỉ khiến cho quyền lợi của người mua căn hộ bị gây khó dễ, thiệt thòi, mà còn ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư nói chung và uy tín của các chủ đầu tư. Trong tình trạng thị trường bất động sản "im ắng" như hiện nay, một số chủ đầu tư sau thời gian dài "ngâm" quyền lợi của người mua nhà đã rục rịch làm thủ tục để xin cấp "sổ đỏ" cho dân để nâng cao uy tín.

Bởi ngoài hàng loạt những rắc rối khi có nhà mà chưa có giấy chứng nhận chủ quyền, chủ các căn hộ còn lo ngại việc chưa có "sổ đỏ" sẽ tiềm ẩn rủi ro nếu chẳng may chủ đầu tư phá sản thì hiệu lực của việc mua bán sẽ được giải quyết như thế nào?

Theo http://landtoday.net/vn/tintuc/40274/cham-lam-so-do-chung-cu-loi-do-chu-dau-tu.aspx

Nhiều dự án nhà ở tại TPHCM người dân mua đất làm nhà cả chục năm, các nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư cũng đã hoàn tất nhưng vẫn chưa được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất (sổ hồng). Nguyên nhân do các quy định cứng nhắc cũng như sự chây ì của không ít chủ đầu tư.

Ở trọ nhà mình

Cách đây hơn 10 năm, anh Trần Đình Hải (quận Bình Thạnh) mua một nền đất của Công ty Phát triển nhà Bình Thạnh trên đường Bùi Đình Túy bằng hình thức hợp đồng góp vốn. Sau đó anh Hải tiến hành xây dựng nhà và chuyển về ở.

Trong suốt thời gian đó, anh và những người dân mua đất tại đây rất nhiều lần liên hệ với chủ đầu tư để làm giấy tờ, nhưng liên tục nhận những cái hẹn. Và cách đây vài năm công ty này… giải thể, sáp nhập vào Công ty TNHH MTV Đầu tư Xây dựng Tân Thuận.

Đến nay việc cấp giấy cho các hộ dân mua đất làm nhà tại dự án vẫn còn ách tắc. Những hộ dân tại đây bức xúc vì đã đóng đủ tiền nhưng cả chục năm vẫn không được cấp giấy, nay muốn cầm cố vay tiền ngân hàng không được.

Các hộ dân mua đất xây nhà tại dự án Bắc Rạch Chiếc (quận 9) của CTCP Xây dựng hơn 10 năm nay cũng ở trong tình cảnh tương tự. Một số hộ dân mua đất bằng hình thức hợp đồng góp vốn tại dự án khu dân cư Lê Minh (phường Tân Thới Nhất, quận 12) cũng “dở mếu dở khóc” khi đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ nhưng vẫn chưa được chủ đầu tư làm sổ hồng.

Lý giải việc chậm trễ làm sổ hồng cho các hộ dân trên đường Bùi Đình Túy, ông Hoàng Đình Phi, Phó Tổng giám đốc Công ty TNHH MTV Đầu tư Xây dựng Tân Thuận, cho biết hạ tầng ở đây đã hoàn thiện, nhưng do ranh giới dự án của công ty và phần đất của CTCP Đất Phương Nam đang tranh chấp nên phải chờ cơ quan chức năng xem xét, khi phân định rõ ràng sẽ tiến hành làm thủ tục cấp giấy cho người dân.

Trong khi đó, sự chậm trễ tại dự án khu dân cư Lê Minh do chủ đầu tư đã dùng các sổ đỏ thế chấp tại ngân hàng, đến nay vẫn chưa giải chấp lấy ra để làm thủ tục hoàn công và sổ hồng cho người dân.

Hiện nay huyện Bình Chánh có 35.000 trường hợp chưa được cấp sổ hồng; Bình Tân 34.000 trường hợp, Bình Thạnh 25.00 và Thủ Đức 20.000 trường hợp. Sự chậm trễ trong thủ tục cấp sổ hồng khiến những người mua đất dự án, xây xong nhà nhưng vẫn giống như đang ở trọ trong chính căn nhà của mình, bởi chẳng có quyền thế chấp, sang nhượng...

Lỗ hổng pháp luật

Theo quy định hiện hành, với các dự án nhà ở, chủ đầu tư phải xây dựng căn nhà sau đó hoàn công ra sổ hồng mới được chuyển nhượng cho khách hàng. Tuy nhiên, do phần lớn doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính nên phải huy động từ khách hàng bằng hình thức hợp đồng góp vốn cho phần đất (sổ đỏ chủ đầu tư đứng tên), còn phần nhà khách hàng tự xây theo quy hoạch được duyệt.

Trong giai đoạn này mọi giấy tờ liên quan do chủ đầu tư nắm giữ. Do đó không ít chủ đầu tư đã sử dụng những sổ đỏ thế chấp ngân hàng để vay vốn.

Để đủ điều kiện được cơ quan chức năng chấp thuận cấp sổ hồng, ngoài nghĩa vụ tài chính của khách hàng, chủ đầu tư phải thực hiện xây dựng hạ tầng theo quy hoạch. Ông Lê Hùng Mạnh, Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Gia Hòa, cho rằng đây là kẽ hở của pháp luật.

ởi khách hàng góp vốn hoàn toàn trông chờ vào sự “tử tế” của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án. Ngoài việc dùng sổ đỏ của khách hàng đem cầm cố, nhiều chủ đầu tư sau khi thu đủ tiền của khách hàng nhưng không triển khai xây dựng hạ tầng, hậu quả khách hàng lãnh đủ.

Ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Thuduc House, cho rằng đầu tư dự án BĐS là một quá trình với nhiều công đoạn, do đó cần phải thừa nhận từng giai đoạn để việc “chuyển nhượng” hay “góp vốn” này được pháp luật công nhận. Quy định dự án hoàn chỉnh mới bán cũng cần phải sửa để phù hợp với thực tiễn. Bởi thực tế nhiều doanh nghiệp không đủ năng lực nên phải huy động từ nhiều nguồn.

Trước sự chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận cho người dân, mới đây Bộ Tài nguyên - Môi trường đã ban hành công văn hướng dẫn nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận các dự án nhà ở tại Hà Nội và TPHCM.

Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM cũng có văn bản đề nghị Hiệp hội BĐS TP thông báo cho các thành viên là chủ đầu tư các dự án nhà ở có trách nhiệm lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho khách hàng; báo cáo từng dự án để sở theo dõi, đôn đốc và kịp thời xử lý.

Theo http://landtoday.net/vn/tintuc/40567/10-nam-van-chua-co-so-hong.aspx