Tranh chấp tại chung cư có thể do khoảng cách giữa quy định và thực tế

by TungNH Tue Nov 27, 2012 10:32 pm

Mâu thuẫn tại các khu chung cư ngày càng phức tạp khi người dân có xu hướng sử dụng bạo lực trong việc giải quyết các mâu thuẫn với chủ đầu tư.

Đặc biệt, xu hướng này được đánh giá sẽ gia tăng khi người dân bế tắc trong việc thỏa thuận quyền lợi với chủ đầu tư.

Thực tế, trong nhiều tranh chấp chung cư diễn ra gần đây tại Hà Nội, chưa có vụ việc nào được giải quyết dựa trên các thỏa thuận giữa người dân và chủ dự án. Các vụ tranh chấp làm tốn khá nhiều giấy mực báo chí, trong khi chính quyền địa phương mất nhiều thời gian, công sức hòa giải, nhưng căng thẳng vẫn kéo dài. Trong đó, một số vụ đi vào bế tắc, khi cả chủ dự án và cư dân vẫn mỗi người một ý, khiến căng thẳng leo thang, thậm chí xảy ra bạo lực.

Cụ thể, vụ việc người dân Chung cư 93 Lò Đúc (Hà Nội) kéo đổ tường của chủ đầu tư, rồi dùng vật nhọn đâm bảo vệ khiến dư luận bàng hoàng. Trước đó, những tranh chấp phần sở hữu chung, riêng giữa cư dân và chủ đầu tư dự án này diễn ra rất căng thẳng. Để giải quyết, cư dân và chủ dự án đã nhiều lần đối thoại, trong đó, nhiều cuộc có sự tham gia của trung gian là chính quyền địa phương.

Tưởng rằng, tranh chấp tại đây đã được giải quyết sau một thời gian trầm lắng. Tuy nhiên, khi chủ dự án tiến hành xây tường bao, mở rộng nơi làm việc cho một đơn vị phục vụ tòa nhà tại khu vực người dân cho rằng thuộc phần sở hữu chung là lối thoát hiểm, tranh chấp lại tiếp tục bùng nổ. Người dân đã kéo đổ tường khiến tranh chấp leo thang thành bạo lực.

Trong khi người dân vẫn khẳng định chủ dự án đã sai, khi vi phạm vào phần diện tích thuộc sở hữu chung, thì chủ đầu tư lại khẳng định, đơn vị này đã xây dựng trên phần sở hữu của mình.

Trao đổi với ĐTCK, ông Trần Đức Minh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô, chủ đầu tư dự án cho rằng, để giải quyết mâu thuẫn, cư dân và chủ đầu tư đã nhiều lần đối thoại. Tại các cuộc đối thoại, có nhiều văn bản thống nhất đã được ký giữa cư dân và chủ đầu tư. Thế nhưng, quan hệ giữa người dân và chủ tòa nhà giống như quan hệ “vợ chồng”. Vì thế, rất khó tránh xảy ra mâu thuẫn, ngay cả có sự can thiệp của chính quyền địa phương.

Đây không phải là trường hợp cá biệt tranh chấp chung cư leo thang thành bạo lực. Trước đó, nhiều tranh chấp chung cư cũng đã xảy ra bạo lực hoặc người dân có xu hướng sử dụng bạo lực như tranh chấp tại Dự án Keangnam Landmark Tower, tranh chấp tại Chung cư N05 Trung Hòa Nhân Chính, hoặc tại Chung cư 88 Láng Hạ…

Lý giải nguyên nhân xảy ra nhiều tranh chấp chung cư, thậm chí tranh chấp dẫn đến xung đột, ông Nguyễn Thế Hùng, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội thừa nhận, hiện khung pháp lý có nhiều điểm không phù hợp với xu hướng phát triển chung cư đã dẫn đến những tranh chấp. Ngoài ra, nguyên nhân dẫn đến leo thang tranh chấp là do một số chủ đầu tư chỉ chú trọng lợi nhuận, mà chưa quan tâm đến nghĩa vụ với khách hàng sau bán nhà. Một nguyên nhân khác khiến căng thẳng leo thang là do người dân khi mua nhà đã không xem kỹ các điều khoản hợp đồng, nhất là các quyền và nghĩa vụ trong quản lý, vận hành sau khi nhận bàn giao nên sau đó nảy sinh mâu thuẫn.

Luật sư Bùi Quang Hưng (văn phòng Luật sư BQH và cộng sự) cho biết, sử dụng bạo lực trong giải quyết tranh chấp sẽ còn xảy ra, khi người dân không tìm được hướng giải quyết các tranh chấp với chủ đầu tư.

Để giải quyết tốt hơn các tranh chấp và ngăn chặn xu hướng sử dụng bạo lực, luật sư Hưng cho rằng, Nhà nước cần có vai trò lớn hơn. Đặc biệt, vai trò trọng tài của cơ quan quản lý cần phải rõ ràng hơn. Ngoài ra, các cơ chế, như cơ chế pháp lý quản lý chung cư, cơ chế thành lập Ban quản trị tòa nhà cũng cần phải rõ ràng, đi vào thực chất, thay việc chủ đầu tư “vừa đá bóng vừa thổi còi” như đã diễn ra trong thời gian qua!

“Phải công khai minh bạch thu, chi”

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng

Để giải quyết mâu thuẫn trong các chung cư, quan trọng là phải công khai để dân biết mọi khoản thu, chi; phải thỏa thuận ngay từ đầu về diện tích chung, riêng. Vì còn nhiều chủ đầu tư thiếu minh bạch nên dù chủ đầu tư có phải bù lỗ cho việc quản lý, vận hành, người dân vẫn không tin.

Trong năm 2013, quy định liên quan đến nhà chung cư sẽ được xem xét, sửa đổi khi Bộ Xây dựng nghiên cứu điều chỉnh một số quy định của Luật Nhà ở. Dự kiến, quỹ bảo trì sẽ không giao cho ban quản trị quản lý mà chính quyền địa phương sẽ phụ trách vì giá trị của quỹ này rất lớn.

“Quá nhiều khoảng cách giữa quy định và thực tế”

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành

Hiện nay có rất nhiều vấn đề tranh chấp trong các chung cư. Tuy nhiên, có 2 vấn đề nổi cộm nhất là tranh chấp giữa doanh nghiệp với cư dân và tranh chấp giữa cư dân với ban quản trị tòa nhà. Những tranh chấp này phát sinh một phần do khoảng cách giữa quy định và thực tế còn rất lớn. Đơn cử, lâu nay thầm hiểu diện tích bán căn hộ của doanh nghiệp là diện tích thực tế xây dựng, tức bao gồm cả tường nhà, cột, trong khi quy định tại Nghị định 71 lại không bao gồm tường, cột. Nếu theo quy định này, khác nào bán một trái cam nhưng không tính vỏ và hột cam. Chính vì vậy, gần đây bắt đầu phát sinh tranh chấp khá nhiều trong câu chuyện này.

Một phát sinh tranh chấp phổ biến gần đây là thu phí bảo trì. Lấy dẫn chứng tranh chấp mới đây nhất tại Dự án chung cư Thới An do Đất Lành làm chủ đầu tư. Trước đây, trong hợp đồng mua bán nhà, không có quy định thu tiền bảo trì tòa nhà. Tuy nhiên, sau nhiều năm đưa vào sử dụng, một số hạng mục của tòa nhà bị xuống cấp cần phải được tu sửa, tuy nhiên doanh nghiệp đã bàn giao tòa nhà và đã hết trách nhiệm. Khi ban quản trị yêu cầu các cư dân đóng 2% trên tổng giá trị căn hộ để làm phí bảo trì, có một số ít không đồng tình vì cho rằng không có quy định, nên đã phát sinh tranh chấp.

“Đấu tranh là để đối thoại”

Bà Bùi Thị Chi, đại diện cư dân Tòa N05 Trung Hòa Nhân Chính

Sau quá trình đấu tranh quyết liệt của cư dân N05, đơn vị quản lý của chủ đầu tư Vinaconex đã phải chấp nhận giảm phí quản lý và phí trông giữ xe. Cụ thể, mức phí quản lý từ 4.000 đồng/m2 căn hộ, xuống 1.500 đồng/m2; mức phí trông giữ xe ô tô từ 1,8 triệu đồng/1 xe/tháng, xuống 800.000 đồng/1 xe/tháng. Đây là một mức phí tốt, thậm chí thấp hơn mức phí của khu vực, nhưng chất lượng dịch vụ không hề thua kém. Có được kết quả này là do người dân đấu tranh quyết liệt, khôn khéo. Trong khi đó, đơn vị quản lý cũng hiểu được vấn đề là chúng tôi đấu tranh là để đối thoại, đòi những quyền lợi chính đáng, chứ không đối đầu để làm mất uy tín của họ.

Tôi cho rằng, quá trình đấu tranh với chủ đầu tư và đơn vị quản lý là một quá trình đấu tranh lâu dài. Tuy nhiên, cư dân cần xác định, nếu đơn vị quản lý áp đặt mức phí vô lý, cư dân nên thuê đơn vị quản lý khác.

“Nhiều bất ổn trong bầu Ban quản trị”

Ông Lê Hùng, Tổng giám đốc Công ty Phát triển Nhà Hoàng Anh

Theo quy định, các chung cư sau khi bàn giao cho khách hàng được một năm, phải bầu ban quản trị và chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị. Tuy nhiên, trên thực tế, việc bầu và giao cho ban quản trị quản lý hiện có nhiều bất ổn.

Theo quy định, việc bầu ban quản trị hiện nay là do các cư dân trong chung cư bầu ra, sau đó UBND quận, huyện nơi có chung cư phê duyệt trên cơ sở bầu của cư dân. Song trên thực tế, cơ sở để các cư dân bầu ra trưởng ban quản trị hiện nay chỉ cần là người có căn hộ ở chung cư đó mà không cần biết họ có ở căn hộ đó hay không và có thường trú tại địa phương đó hay không. Điều này xảy ra nhiều bất ổn khi trưởng ban quản trị bán căn hộ và đi đâu không ai biết, nhất là khi nó liên quan đến vấn đề tài chính mà cư dân đóng. Trên thực tế, một số chung cư ở TP. HCM đã xảy ra vấn đề tương tự và cuối cùng cư dân phải ghánh chịu. Theo tôi, để giải quyết vấn đề này, nên chăng cần có tiêu chuẩn bắt buộc người được bầu làm trưởng ban quản trị phải chuyển hộ khẩu về địa phương đó.

Theo dantri.com.vn/kinh-doanh/tranh-chap-chung-cu-ong-cung-gom-ba-cung-ghe-667493.htm