Quản lý chung cư cao tầng: đòi lập ban quản trị nhưng chưa chắc đã tốt bằng CDT

"Nếu xảy ra cháy nổ túm ai hay lại túm chủ đầu tư. Không phải Hà Nội không muốn lập ban quản trị nhưng nhiều nơi chỉ mang tính cải lương", nguyên Giám đốc Sở Xây dựng Đỗ Xuân Anh phát biểu tại cuộc tọa đàm quản lý chung cư cao tầng ngày 2/11.

Ngày 2/11, Sở Xây dựng Hà Nội tổ chức cuộc tọa đàm về quản lý chung cư cao tầng. Nhiều vấn đề liên quan tới quản lý, sở hữu chung - riêng, phí dịch vụ... đã được bàn thảo.

Xuất phát từ thực tế quản lý, ông Cao Tiến Đạt, Giám đốc Công ty Xây dựng số 5, cho hay tòa nhà 101 Láng Hạ của công ty được bàn giao từ năm 2006. Song, ban quản trị không đạt yêu cầu, chỉ lo phân định sở hữu chung riêng, lo mặc cả phí sao cho rẻ... Chủ đầu tư thì phải gánh hết những khi xảy ra vấn đề phức tạp còn, người dân có khi không quan tâm phí đắt rẻ mà quan tâm đồng tiền đó đi đâu về đâu.

"Chúng tôi phải lập đơn vị quản lý hỗn hợp để vận hành. Đơn vị quản lý nếu thuê còn không nắm vững hệ thống trong tòa nhà bằng chủ đầu tư. Chúng tôi đang thu 300 nghìn một căn hộ và phải bù", ông Đạt nói.

Còn ông Nguyễn Đức Sơn (Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty TNHH Một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội) cho biết, công ty đã "hứng" đủ những vấn đề bất cập, những kêu ca phàn nàn của dân qua 2 năm quản lý thí điểm nhà N Trung Hòa - Nhân Chính. Theo ông Sơn, bức xúc của người dân nhiều vì thiếu hạ tầng xã hội. Vì thế, phải giải quyết chỗ đỗ xe là đầu tiên, tầng một phải dành để phục vụ cư dân trong chính tòa nhà và lợi nhuận thu được từ cho thuê để bù đắp chi phí... Ngoài ra, dù là nhà kinh doanh, tái định cư hay nhà ở xã hội đều phải có quỹ bảo trì (2%).

Công ty đã phát hơn 1.500 phiếu lấy ý kiến cho người dân và đa số thống nhất việc mỗi tòa nhà có một ban quản trị. Đối với giá dịch vụ nhà chung cư, ông Sơn cho rằng, nên đưa ra nguyên tắc tính toán không nên đưa ra giá cụ thể.

Trước thực trạng nhiều quy định không đi vào thực tế, phát sinh nhiều khiến kiện hiện nay, ông Phạm Sỹ Liêm Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Pham cho rằng, "cơ quan quản lý chưa nắm vững nguyên lý quản lý, chưa chẩn đúng bệnh".

Lấy vị dụ về quản lý tại Trung Quốc, ông Liêm cho rằng, cần có hợp đồng quản lý tiền kỳ khi chưa tổ chức được hội nghị chung cư. Khi bán căn hộ phải có điều lệ quản lý tạm thời gắn với hợp đồng. Đặc biệt phải nêu rõ các phần sở hữu chung, riêng, phần sở hữu của chủ đầu tư. Người mua phải xem kỹ và đã ký hợp đồng là phải cam kết thực hiện điều lệ tạm thời.

"Một trong hai điều kiện quá 50% căn hộ chung cư được bán hoặc được sử dụng chủ đầu tư có trách nhiệm cùng chính quyền tổ chức hội nghị chung cư. Qua đó lập ra ban quản lý với trách nhiệm được quy định rõ ràng, đề phòng việc lạm dụng quyền hạn", ông Liêm nói.

Vị Phó chủ tịch Tổng hội cũng khẳng định, quản lý chung cư "không có việc gì là lặt vặt". Điều lệ quản lý và dự thảo phí quản lý phải đưa ra hội nghị chung cư. Phí phụ thuộc vào phương án quản lý, sử dụng dịch vụ, tần suất... mà cư dân chọn, theo đa số. "Cần có ba loại phí, quản lý, sửa chữa, bất thường. Với trường hợp chây ỳ, không nộp phí thì lúc đầu là cảnh báo, sau đó là mời cảnh sát để thực hiện việc xiết nợ", ông Liêm đề xuất.

Ông Liêm cũng bày tỏ sự không đồng tình với quan điểm giao chủ đầu tư chịu trách nhiệm quản lý mà cần làm rõ chính quyền quận, huyện phải chịu trách nhiệm. Bên cạnh đó cần có các mẫu hợp đồng, sổ tay chung cư để dân dễ hiểu. Tạo điều kiện phát triển các công ty quản lý chung cư, thành lập hiệp hội.

"Trung Quốc khuyến khích tách rời, tạo sự độc lập giữa công ty quản lý chung cư và chủ đầu tư. Ban quản lý chung cư, đại diện cho dân phải học những khóa học ngắn về quản lý chung cư", ông Liêm nêu kinh nghiệm.

Trong khi đó, nguyên Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Đỗ Xuân Anh cho rằng, luật, quy định đang đi đúng hướng, không khác biệt với những nguyên lý căn bản nhưng vẫn còn nhiều bất ổn khi áp dụng vào thực tế. "Nhiều chủ đầu tư nước ngoài đã áp dụng các điều khoản rất chặt chẽ nhưng vẫn không ổn vì ứng xử trong sử dụng. Khi bàn giao nhà xong, người dân sửa chữa tùm lum, quản lý không xuể, xử lý không dễ dàng", ông Anh nêu thực trạng.

Theo nguyên Giám đốc Sở Xây dựng, hiện, các quận, huyện chưa dám phê duyệt chính thức cho các ban quản trị vì còn thiếu những căn cứ cần thiết. "Không phải Hà Nội không muốn lập ban quản trị nhưng nhiều nơi chỉ mang tính cải lương. Nhiều chủ đầu tư cũng không muốn quản. Tư cách pháp nhân, nếu xảy ra cháy nổ túm ai hay lại túm chủ đầu tư?", ông Anh nói và cho rằng, thị trường bất động sản trầm lắng hiện nay là cơ hội đê đưa ra giải pháp và cơ sở pháp lý cho việc quản lý chung cư cao tầng.

Khẳng định đây là "vấn đề nóng", ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, nhiều nhà chung cư đang trở thành tòa nhà hỗn hợp, giao cho ban quản trị là khó quản lý. Song, chung cư không thể sử dụng khi không được quản lý tốt.

"Chung cư cao tầng tối kỵ làm chuồng cọp. Nhưng ban quản trị là hàng xóm không bảo được nhau. Chưa kể đến việc quản lý quỹ bảo trì", ông Hà nói. Vị Cục trưởng này cũng cho rằng, quan trọng là công khai để dân biết mọi khoản thu, chi; phải thỏa thuận ngay từ ban đầu về diện tích chung, riêng, nguyên tắc về phí dịch vụ.

"Nhiều chủ đầu tư không minh bạch nên dù chủ đầu tư có lỗ người dân vẫn không tin. Sắp tới, Bộ sẽ điều chỉnh quy định, nhà chung cư sẽ được đưa ra trong điều chỉnh Luật Nhà ở", ông Hà nói.

Theo http://landtoday.net/vn/tintuc/42766/nhieu-ban-quan-tri-chung-cu-chi-mang-tinh-cai-luong.aspx