Phân tích các yếu tố, giải pháp giúp giải bài toán tồn kho bds

Nhiều chuyên gia cho rằng, với tình hình khó khăn như hiện nay, muốn cứu thị trường bất động sản cần đến gói giải pháp đồng bộ từ nhiều phía: Chính phủ, ngân hàng và doanh nghiệp.

Ngày 1/11, tại buổi tọa đàm “Giải vây cho thị trường nhà đất” do báo Người Lao Động tổ chức, các chuyên gia kinh tế, địa ốc cho rằng bất động sản cần sự hỗ trợ sâu rộng mới đủ sức giải bài toán tồn kho lớn như hiện nay.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu phân tích: "Hàng tồn, vốn đọng, nợ chất chồng đã khiến địa ốc lâm bệnh nặng. Để cứu thị trường cũng là vực dậy nền kinh tế, cần nhiều giải pháp đồng bộ".

Theo ông Châu, nếu bắt đầu từ bài toán giảm giá bán thì cần điều chỉnh 7 yếu tố tác động trực tiếp đến bất động sản. Đó là: tiền bồi thường, tiền sử dụng đất, lãi suất, chi phí xây dựng - vật tư - nhân công, thủ tục hành chính, thuế và phí. "Việc này Chính phủ, ngân hàng và doanh nghiệp phải cùng bắt tay nhau tạo thành sức mạnh tổng lực, không thể tiến hành đơn lẻ", ông nhận xét.

Đồng tình với ông Châu, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa đề xuất 2 giải pháp. Thứ nhất, nhà nước cần có cơ quan nghiên cứu, dự báo và cung cấp dữ liệu chính thức, thường xuyên về thị trường. Đây sẽ là cầu nối quan trọng giữa doanh nghiệp và người dân. "Tôi đầu tư vào quận Bình Tân từng gặp nhiều lúng túng vì không biết địa bàn có cung cầu ra sao. Năm 2010, tôi đến Phòng đô thị quận tìm hiểu mới biết địa bàn có 100.000 căn hộ đang triển khai thì đã muộn", ông bày tỏ.

Giải pháp thứ hai, theo ông Nghĩa là Ngân hàng Nhà nước hãy rót vốn vay trực tiếp với lãi suất thấp cho người mua nhà, không nên chuyển lòng vòng qua các ngân hàng thương mại. Bởi lẽ, từ hệ thống ngân hàng thương mại tới tay người dân sẽ xảy ra tình trạng đến nhầm đối tượng hoặc chênh lệch lãi suất quá cao.

Trong khi đó, Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển kêu gọi doanh nghiệp bất động sản nghiên cứu thị trường sâu rộng hơn, tập trung tìm hiểu cặn kẽ nhu cầu và khả năng chi trả của người tiêu dùng. Từ đó doanh nghiệp có cơ sở điều chỉnh sản phẩm cho phù hợp theo nhu cầu thực tế. "Đây là giai đoạn chủ đầu tư phải chấp nhận kinh doanh không lợi nhuận thậm chí là thiệt hại. Tôi quan sát dự án bán được hàng đều do doanh nghiệp chủ động giảm giá để tồn tại", ông nói.

7 yếu tố cấu thành nên giá bất động sản gồm: tiền bồi thường, tiền sử dụng đất, lãi suất, chi phí xây dựng - vật tư - nhân công, thủ tục hành chính, thuế và phí nên giảm giá đòi hỏi Chính phủ, ngân hàng và doanh nghiệp cùng chung tay góp sức.

Nêu thực trạng căn hộ 50 m2 bán nhanh còn căn hộ 100 m2 ế dài, Tổng Giám đốc Công ty Trường Thịnh Phát, Lê Thúy Hương đề xuất: "Nhà nước hãy để doanh nghiệp quyết tỷ lệ phân bổ diện tích căn hộ theo nhu cầu thị trường, chỉ cần khống chế trên 40 m2. Nếu cởi mở được vấn đề này có thể hạ giá thành sản phẩm xuống thấp hơn".

Lý giải tình trạng bất động sản giảm giá nhưng vẫn đóng băng, Giám đốc Bộ phận đầu tư Công ty nghiên cứu Savills, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho rằng đó là do giá nhà đất còn quá cao so với GDP của người dân. Cộng thêm lãi suất tại Việt Nam có lúc từng từ 13% vọt lên 24% một năm đã vượt tầm kiểm soát so với thu nhập của người muốn mua căn hộ.

"Ở nhiều nước, chẳng hạn như Mỹ, khi công dân mua nhà trả bằng tiền lương, tiền công sẽ được ngân hàng cam kết lãi suất không thay đổi trong vòng 3-5 năm. Điều này rất đáng để các ngân hàng ở Việt Nam suy ngẫm", TS Khương nói.

Dù các chuyên gia mổ xẻ, đưa ra nhiều lời giải cho bài toán tồn kho bất động sản nhưng vẫn có không ít ý kiến băn khoăn. Điển hình là ông Nguyễn Đình Châm, Giám đốc Ban quản lý dự án số 9 thuộc Tổng Công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị (Bộ Xây dựng) tỏ ra khá bi quan. Chuyên gia này cho rằng hạ giá chỉ là một phần chứ không là yếu tố quyết định việc giải vây cho thị trường.

"Với nhà ở xã hội, giá rẻ và nhiều ưu đãi tìm người mua cũng không dễ. Đừng nói đến các dự án nhà ở thương mại doanh nghiệp không thể hình dung chi phí đưa vào sản phẩm bao nhiêu cho đủ. Thậm chí bây giờ ngân hàng rót vốn doanh nghiệp cũng chẳng dám vay vì chưa giải được bài toán đầu ra", ông Châm nói.

Theo http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2012/11/cuu-dia-oc-can-goi-giai-phap-tong-luc/