Một số khái niệm về sở hữu chung, riêng ở chung cư, phí chung cư

Những thông tin dưới đây nhằm cung cấp cho bạn đọc những thông tin cần thiết về quy định sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư đang gây tranh cãi hiện nay

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích bancông, lôgia gắn liền với căn hộ đó (nếu có); trong đó diện tích bên trong căn hộ là diện tích tính theo kích thước thông thủy hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ; phần diện tích khác trong nhà chung cư như diện tích chủ đầu tư bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân khác như: các diện tích làm siêu thị, văn phòng, câu lạc bộ thể thao...

Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư tòa nhà chung cư như: diện tích của chủ đầu tư giữ lại, diện tích không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ, các căn hộ đang được chủ đầu tư cho thuê, các công trình tiện ích khác; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng như: hệ thống cáp điện bên trong diện tích căn hộ, các đường dẫn nước...

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư...; phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư như: nhà sinh hoạt chung...; nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh), khu vực để ôtô do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư như: lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, gas, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, thu lôi, cứu hỏa...; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư như: các đường dẫn nước, chất thải, điện và các dịch vụ khác qua các đường ống, cống rãnh, ống dẫn, cáp, dây dẫn, khu vực hè nhà, mặt tiền...

Việc quy định phần sở hữu chung và sở hữu riêng là nhằm xác định rõ quyền lợi và trách nhiệm của các bên có liên quan trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư. Người sử dụng nhà cung cư phải có trách nhiệm đóng góp khoản phí dịch vụ cho phần sở hữu chung này để vận hành nhà chung cư được bảo đảm an toàn.

Theo thông tư 37/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về việc hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, theo đó phí dịch vụ nhà chung cư bao gồm: chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và chi phí cho ban quản trị (nếu có).

Chi phí trực tiếp bao gồm: chi phí sử dụng nguyên, nhiên, vật liệu và các chi phí khác (nếu có) để phục vụ công tác vận hành nhà chung cư (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác); chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị nhà chung cư, bao gồm: thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang bị khác; chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà chung cư như: vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vư­ờn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được xác định trên cơ sở khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ; chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước công cộng trong khu nhà chung cư; chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế, phòng làm việc, chi phí điện nước sinh hoạt và một số chi phí khác của bộ phận quản lý nhà chung cư.

Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành bao gồm: chi phí tiền lương, tiền công và các khoản phụ cấp lương; chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn và các khoản trích từ các quỹ lương trả cho bộ phận quản lý doanh nghiệp.

Chi phí khấu hao tài sản cố định của doanh nghiệp quản lý vận hành: Phí trông giữ ôtô, xe đạp, xe máy được đưa vào chi phí vận hành nhà chung cư. Tuy nhiên chi phí này được hạch toán riêng.

Chủ sở hữu căn hộ chung cư phải có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí này và được đóng theo tháng, mức đóng góp được quy định tùy thuộc từng căn hộ và từng chủ đầu tư, các tiện ích của chung cư đó. Tuy nhiên, chi phí này không được cao hơn mức giá dịch vụ do UBND TP.HCM quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận với nhau thì phải tuân theo thỏa thuận đó.

Giá dịch vụ nhà chung cư được xác định theo nguyên tắc tính đúng, đủ các chi phí để quản lý, vận hành nhà chung cư một cách bình thường. Những khoản phí dịch vụ này được quy định rõ ràng trong hợp đồng mua bán, trong bản nội quy sử dụng nhà chung cư, và đây là nghĩa vụ bắt buộc người mua căn hộ phải thực hiện theo thỏa thuận đã ký.