Tìm hiểu thủ tục, điều kiện vay tiền ngân hàng để mua nhà

Ưu đãi lãi suất, ân hạn thời gian trả nợ gốc, thậm chí cho vay mua căn hộ dự án với lãi suất chỉ 0%/năm... là những lời mời gọi hấp dẫn của rất nhiều ngân hàng hiện nay. Tuy nhiên, thực tế không hề đơn giản khi khách hàng phải vượt qua những điều kiện khắt khe và phải đắn đo khi mua nhà lãi thấp.

Sự trầm lắng, đóng băng của thị trường bất động sản khiến ngân hàng (NH) và nhiều con nợ của mình, những chủ đầu tư dự án (DA) khu đô thị, chung cư, căn hộ... phải tìm cách thoát khỏi cơn bĩ cực. Một loạt NH đã liên kết cùng các chủ đầu tư, tung ra nhiều chương trình cho vay mua nhà giá rẻ, với lãi suất (LS) được giới thiệu “vô cùng hấp dẫn”.

Ồ ạt khuyến mãi

Đi đầu là khối các nhà băng lớn như Vietcombank, Vietinbank, BIDV với các gói tín dụng lên tới cả chục nghìn tỉ đồng. Cụ thể, BIDV dành gói tín dụng 4.000 tỉ đồng cho khách hàng vay mua nhà với LS 12%/năm trong vòng 6 tháng đầu tiên. Vietcombank cũng công bố sẽ dành 2.000 tỉ đồng để cho khách vay kinh doanh, mua, sửa chữa nhà... cũng với mức lãi LS này.

Anh V.A, một khách hàng ở Q.Cầu Giấy, Hà Nội: "Khi tôi hỏi cán bộ tín dụng đã tư vấn cho mình thì anh này nói đó là chính sách LS thả nổi của NH. Trong hợp đồng ghi rõ chỉ ưu đãi LS tháng đầu tiên, còn sau đó phải theo diễn biến của thị trường"

Ngoài những gói tín dụng lớn, Vietcombank cũng “chọn mặt gửi vàng” một số DA như: Khu đô thị phức hợp Sài Gòn, Cantavil Hoàn Cầu (Q.Bình Thạnh, TP.HCM), New Sài Gòn, Phú Hoàng Anh (Nhà Bè), Rever View (Q.2)... để hỗ trợ LS. Đặc biệt, NH này tuyên bố cho vay ưu đãi LS 0%/năm, ân hạn nợ gốc trong 1 năm đầu tiên cho khách hàng mua căn hộ tại dự án Ehome 3 Tây Sài Gòn (Q.Bình Tân, TP.HCM).

Các NH ngoại như HSBC, ANZ cũng nhanh chóng nhập cuộc khi chấp nhận giảm LS cho vay trong 3 tháng đầu tiên cho người mua, với mức 9,99%/năm. Tiếp đến là khối các NH cổ phần như VIB, Bưu điện Liên Việt (LienVietPostBank)...

Kể từ 13.10, LienVietPostBank khởi động chương trình “Cho vay mua nhà Dự án - Tín dụng an cư”, cho khách hưởng LS 12%/năm trong 1 năm đầu tiên. Bên cạnh đó, NH này cũng chọn lựa một số DA riêng để dành ưu đãi đặc biệt hơn. Chẳng hạn DA Sails Tower (Hà Đông, Hà Nội) có giá bán khoảng 16,5 triệu/m2, LS cho vay chỉ 9,9%/năm đầu, khách hàng thanh toán 1 lần tại thời điểm mua được giảm 5% giá trị nhà...

Thể thức tín dụng khắt khe

LS thấp, trả nợ nhiều năm, các NH đã đánh trúng nhu cầu của người mua nhà. Thế nhưng điều kiện xét cho vay khắt khe lại là sự phân vân đối với người mua.

Đơn cử tại DA Sails Tower, nhân viên tín dụng của LienVietPostBank cho biết, khách hàng muốn mua căn hộ cỡ 1 tỉ đồng phải đóng 30% giá trị căn hộ (khoảng hơn 300 triệu đồng) khi ký hợp đồng góp vốn. Ngoài ra, khách hàng phải có hộ khẩu Hà Nội hoặc tạm trú dài hạn. Điều khó khăn nhất là khách hàng không được thế chấp chính căn hộ mà họ mua. “Với căn hộ có sổ đỏ, hoặc đã bàn giao nhà đang chờ sổ thì bọn em cho thế chấp, chứ với DA này và các DA góp vốn khác cần phải có tài sản thế chấp NH mới cho vay được”, T. - nhân viên tín dụng của LienVietPostBank giải thích. Ngoài ra, mức LS 12%/năm theo T. chỉ kéo dài trong 1 năm đầu tiên, sau đó lãi vay sẽ bằng mức huy động vốn trung hạn cộng với 3,5%/năm. Nếu áp theo mức huy động trung hạn hiện nay 12-13%/năm, thì LS cho vay rẻ nhất sau khi hết khuyến mãi mà khách hàng phải trả lên đến 16-17%/năm. Với khoản vay 500 triệu đồng, riêng lãi vay 1 tháng khách hàng phải trả đến 7 triệu đồng/tháng, đó là chưa kể nợ gốc.

Điều kiện của các NH ngoại cũng khắt khe không kém. Một nhân viên của ANZ tên N. cho biết, để được ưu đãi LS 9,99%/năm, khách hàng mua nhà phải thế chấp sổ đỏ hoặc tài sản khác. Nếu mua căn nhà có giá từ 840 triệu đồng trở lên, người mua (cả hai vợ chồng) phải có thu nhập từ 16 đến 20 triệu đồng/tháng. “Hồ sơ của khách hàng phải nộp trước 30.11.2012, thời hạn giải ngân trước 16.3.2013 với hạn mức từ 500 triệu đồng trở lên mới được ưu đãi”, N. nói.

Còn với LS “sốc” 0%/năm tại DA Ehome 3 (Q.Bình Tân, TP.HCM) của Vietcombank, C. - nhân viên tín dụng của Vietcombank tại TP.HCM cho biết, khách chỉ được hưởng ưu đãi này nếu ký hợp đồng trước ngày 15.11.2012, và được hưởng LS 0% cho đến 30.9.2013, ân hạn 1 năm (tức không phải trả nợ gốc trong thời gian 1 năm). Tuy nhiên, nếu ký hợp đồng sau ngày 15.11 (và cả với những trường hợp được ưu đãi nhưng hết thời hạn), khách sẽ phải chịu LS cho vay theo LS thị trường. Mà LS thị trường hiện nay, theo một nhân viên tư vấn của Vietcombank, đang ở mức 12%/năm. Như vậy, với khoản vay 700 triệu đồng, thời hạn 15 năm, cả gốc lẫn lãi khách hàng phải trả khoảng 11 triệu đồng/tháng. “Tuy nhiên, mức này chỉ cố định trong 1 năm, chứ không phải cả 15 năm, sau đó sẽ thay đổi tiếp theo diễn biến thị trường”, cô nhân viên tư vấn nói.

Hết ưu đãi, lại đau đầu trả nợ

Bà K.Yến, quản lý khối khách hàng cá nhân tại chi nhánh một NH ở Q.Ba Đình (Hà Nội), nói thẳng hiện nay không ít NH huy động với LS vượt trần, lên tới 12-13%/năm, kể cả với tiền gửi ngắn hạn. Trong tình hình đó, việc khuyến mãi cho vay với LS “rẻ như cho là điều hết sức khó hiểu và mạo hiểm. Bởi lẽ thông thường để có lãi, NH huy động vào 12%, cho vay ra ít nhất cũng phải 15%/năm, tôi cũng không hiểu vì sao họ lại có thể cho vay rẻ đến như vậy”, bà Yến nói.

Trên thực tế, đã có không ít khách hàng sau khi vay mua nhà 1, 2 tháng đã lâm vào bi kịch. Anh V.A, nhà ở Q.Cầu Giấy, Hà Nội kể tháng trước anh vay mua nhà tại một NH cổ phần với LS tháng đầu chỉ 9,9%/năm. Thế nhưng ngay tháng sau, NH thông báo LS lên 20-21%/năm. “Khi tôi hỏi cán bộ tín dụng đã tư vấn cho mình thì anh này nói đó là chính sách LS thả nổi của NH. Trong hợp đồng ghi rõ chỉ ưu đãi LS tháng đầu tiên, còn sau đó phải theo diễn biến của thị trường”, anh V.A cho biết.

Nhận xét về trường hợp này, bà K.Yến cho biết, có không ít NH đưa ra sản phẩm trong thời gian đầu ưu đãi thật, nhưng thời gian sau lại đẩy LS lên cao để bù lại phần chi phí đã hỗ trợ. “NH đàng hoàng thì không làm vậy, họ sẽ công bố LS minh bạch”, bà Yến nói.

TS Cao Sĩ Kiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước VN nhận xét, “gánh nặng” lớn nhất là phần LS vay khi thời gian khuyến mãi kết thúc. Vì vậy, khi ký hợp đồng vay, khách hàng cần hết sức cân nhắc, nghiên cứu thật kỹ xu hướng LS cho vay sau thời hạn khuyến mãi, nếu chịu đựng được hãy quyết định vay, còn không thì nên lựa chọn DA khác phù hợp với khả năng hơn.

Cẩn thận với các loại phí

Nhiều cán bộ tín dụng khi tư vấn cho khách hàng không đả động gì đến các mức phí, chỉ đến khi ký hợp đồng mới đưa ra một loạt loại phí khác nhau khiến LS thực bị đội lên cao. Do vậy, khi ký hợp đồng khách hàng cần phải tìm hiểu rõ có các loại phí gì, NH có được phép thu không. Hiện tại, có một số NH thu phí thẩm định, phí duy trì hạn mức, phí quản lý tài sản... và rất nhiều loại phí khác. Không nên dễ dãi, sốt ruột muốn nhận tiền nhanh để mua nhà mà “gật đầu cho qua”, để rồi “ôm” cả đống nợ lớn khi mua nhà.

Theo http://www.thanhnien.com.vn/pages/20121018/dan-do-mua-nha-lai-thap.aspx