Có nên góp tiền mua chung đất xây nhà

Thị trường bất động sản trầm lắng khiến giá nhà, đất đã giảm sâu, song vẫn vượt tầm với của người có mức thu nhập trung bình. Với căn hộ từ 300 - 900 triệu đồng, mô hình góp tiền mua chung đất tự xây nhà đang được nhiều người có nhu cầu thực về nhà ở quan tâm.

Căn hộ chính chủ, giá rẻ

Xu hướng góp tiền mua chung đất xây nhà được coi là tự phát manh nha trong bối cảnh hiện tại. Các nhóm tham gia là bạn bè, đồng nghiệp, anh chị em họ hàng có nhu cầu nhà ở.

Anh Nguyễn Thanh Nam, công tác tại một công ty xây dựng tại Hà Nội cho biết, tuy tham gia xây dựng nhiều công trình, nhưng chưa bao giờ nghĩ mình sẽ sở hữu được một căn hộ. Khi giá đất, nhà giảm sâu, anh Nam đã tập hợp những người bạn đồng nghiệp, chung tiền mua mảnh đất tại xã Đại Mỗ (huyện Từ Liêm), diện tích 100m2 với giá 30 triệu đồng/m2. Những người đứng ra góp vốn cùng đứng tên trên giấy tờ nhà đất.

"Chúng tôi là bạn bè đồng nghiệp, đều am hiểu về đất đai, xây dựng, nên có chung quan điểm. Việc góp tiền không chỉ là chuyện cùng xây nhà để giảm chi phí mà sau này còn ở cùng nhau, cùng vận hành và quản lý nhà. Tòa nhà xây 6 tầng, trong đó tầng 1 được thiết kế để xe, cho thuê kinh doanh. Diện tích từ tầng 2 đến tầng 6 được thiết kế cho 10 hộ gia đình. Với chi phí xây dựng tòa nhà 3 tỷ đồng, tiền đất 3 tỷ, mỗi gia đình "gánh" 600 triệu đồng, sở hữu một căn hộ 50m2. Trước khi góp tiền mua đất xây nhà, chúng tôi đã có các thỏa thuận về tài chính để các nhà ở tầng cao không bị thiệt, thống nhất được quyền lợi của từng hộ trong quá trình xây nhà. Nhà xây với mục đích để ở, nên ai muốn chuyển nhượng phải được sự đồng ý của những người còn lại" - anh Nam bày tỏ.

Chị Nguyễn Mai Hương, một thành viên mua nhà theo hình thức này, cho biết: "Chúng tôi cùng mua 43m2 đất tại phường Yên Nghĩa (quận Hà Đông) với giá 18 triệu đồng/m2. Tiền đất gần 800 triệu đồng, tiền xây dựng 5 tầng khoảng 5 triệu/m2. Để có 5 căn hộ riêng biệt, tổng mức đầu tư khoảng 1,8 tỷ đồng, tính ra mỗi hộ phải đầu tư 350 triệu đồng".

Trên diễn đàn Lamchame, sau khi một thành viên mở topic "Lập nhóm tự mua đất xây nhà, sở hữu nhà", đã có nhiều người hưởng ứng. Sau các buổi họp, nhóm đã thống nhất mua đất ở phố Kim Mã (quận Ba Đình). Theo tính toán, mỗi căn hộ 35m2, giá hơn 500 triệu đồng, họ đồng sở hữu, cùng đứng tên trên sổ đỏ.

Mô hình nên triển khai, nhân rộng

Trao đổi với phóng viên, TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết, các hộ gia đình cùng chung tiền mua đất, xây nhà có thể nói là mô hình hợp lý, nên triển khai, nhân rộng. Mô hình này có thể từ 2 người trở lên tham gia, trong hợp đồng mua bán có tên các thành viên tham gia góp vốn. Đất, nhà đều là tài sản chung của các hộ.

"Đây là kiểu mô hình hợp tác xã nhà ở. Khi thành lập hợp tác xã nhà ở, phải có điều lệ, quy định góp vốn thế nào, xin phép chính quyền xây nhà mấy tầng. Trước khi xây nhà, các thành viên nên có giao ước về quyền lợi mỗi bên, công chứng hợp đồng. Các đồng sở hữu tòa nhà có thể tự mình quản lý hoặc thuê người quản lý nhà ở, giống như khi mua căn hộ chung cư. Các hộ phải cùng nhau thỏa thuận, nhờ luật sư tư vấn, quy định cụ thể cái nào sở hữu chung, phần nào sở hữu riêng. Nếu sau này bán nhà, thì chuyển nhượng, chia tiền thế nào, phải quy định rõ" - TS Liêm tư vấn.

Theo đánh giá của các chuyên gia, trong khi chung cư mini còn những vấn đề pháp lý chưa rõ ràng, giá vẫn tương đối cao, thì đây là xu hướng gợi mở tốt cho những khách hàng có nhu cầu nhà ở nhưng khả năng tài chính eo hẹp; là một phương án gỡ rối cho bối cảnh cung - cầu chưa gặp nhau. Nếu mô hình này được công nhận, phát triển và được quan tâm đúng mức sẽ góp phần giải quyết được một phần tình trạng thiếu nhà ở hiện nay tại các đô thị lớn.

Theo http://landtoday.net/vn/nghiencuutt/40243/gop-tien-mua-chung-dat-xay-nha.aspx

Bình luận:

Hình thức này chẳng có gì mới, từ trước đến nay đã có nhiều người hùn tiền mua chung mảnh đất rộng rồi chia ra nhiều lô xây nhà ở. Thế nhưng hình thức này còn "phức tạp" hơn vì miếng đất ban đầu không được chia tách và sau đó có thể còn chung móng chung cột. Do đó, chỉ 1 vài năm sau, nếu 1 vài gia chủ có bất đồng, mâu thuẫn sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ những gia chủ khác về việc chia tách, địa giới, không gian, riêng chung... Tiếp theo là vấn đề chất lượng xây dựng, rồi cải tạo nhà... sẽ cực kỳ phức tạp... và vấn đề quan trọng nữa là pháp lý quyền sở hữu, sang nhượng, thừa kế...

Theo chúng tôi, hình thức này còn "tệ" hơn chung cư mini và lời khuyên nếu bạn nào có ý định như vậy là hãy nghĩ kỹ và đừng dại dột mà góp như vậy. Chỉ có 1 khả năng khả thi đó là mua miếng đất to và chia lô ít nhất 40m2 sau đó làm hàng xóm của nhau.

Phần lớn các căn hộ mi ni đã được mua bán bằng giấy viết tay còn 'sổ đỏ' của mảnh đất vẫn đứng tên chủ nhà. Vì thế, người mua khó có thể được cấp cả 'sổ đỏ' lẫn 'sổ hồng'

Hiện nay ở các thành phố lớn, nhiều gia đình trẻ không có đủ điều kiện để mua đất, xây nhà. Họ chọn giải pháp mua chung cư mi ni (diện tích 30 - 60m2, chủ đầu tư là cá nhân), tuy vừa túi tiền song thực tế cho thấy mua bán kiểu này có nhiều rủi ro.

Mới đây xuất hiện xu hướng một số bạn trẻ cùng góp tiền xây chung cư mi ni. Họ thường là bạn bè chơi thân với nhau, thậm chí nhiều người còn lên các diễn đàn mạng kêu gọi cùng góp vốn tìm đất xây chung cư mi ni, sau đó sẽ phân chia các tầng cho từng hộ gia đình. Tuy nhiên, nhiều người e ngại cách làm này vẫn ẩn chứa tranh chấp khó lường.

PV có cuộc trao đổi với luật sư - thạc sỹ Phạm Văn Phất (Đoàn luật sư tỉnh Quảng Ninh) về đề tài này.

Xin ông cho biết “căn hộ mi ni” có được pháp luật thừa nhận?

Luật Nhà ở (có hiệu lực thi hành từ 01-7-2006) chưa có cơ chế để hộ gia đình, cá nhân được xây nhà chung cư để bán, cũng không cho phép doanh nghiệp xây những căn hộ chung cư diện tích dưới 45m2.

Sau khi luật này ban hành, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh xuất hiện nhiều “chung cư mini” do hộ gia đình, cá nhân xây dựng, diện tích căn hộ 30 - 60m2, mua bán bằng “giấy viết tay” nhưng chạy như tôm tươi.

Nhận thấy nhu cầu nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp là cần thiết và chính đáng, ngày 23-6-2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, cho phép hộ gia đình, cá nhân được tạo lập, mua bán, được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với “căn hộ mi ni”.

Thế nhưng đây là lúc thị trường bất động sản bắt đầu đóng băng, cũng là lúc hàng loạt nhược điểm của chung cư mi ni bộc lộ, khiến hàng ngàn căn hộ mi ni mới được xây ồ ạt ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh rơi vào cảnh ế ẩm…

Ông có thể nói rõ nhược điểm của chung cư mi ni?

Việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cho các căn hộ chung cư mi ni trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn vì nhiều lý do khác nhau, do đó, phần lớn các căn hộ mi ni đã được mua bán bằng giấy viết tay, và do đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vẫn đứng tên chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân. Như vậy là người mua rơi vào cảnh có nhà để sử dụng, song không có cả sổ đỏ lẫn sổ hồng.

Ngoài nhược điểm trên, nhiều chung cư mi ni đã đưa vào sử dụng thường không đảm bảo các tiêu chuẩn nhà chung cư được quy định tại Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành (cầu thang chật hẹp, thiếu hệ thống phòng cháy chữa cháy, thiếu cơ chế bảo hành - bảo trì công trình...) nên bất lợi trong sinh hoạt, nhanh xuống cấp, dễ rơi vào cảnh cha chung không ai khóc. Nội quy sử dụng nhà chung cư không có nên khó duy trì trật tự sinh hoạt chung.

Nhiều bạn trẻ đang rủ nhau góp vốn mua đất cùng xây chung cư mi ni. Cách làm này chứa đựng những rủi ro nào, thưa ông?

Tôi chỉ có thể nói ngắn gọn, theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản… nhiều người có quyền cùng góp vốn để có được một mảnh đất, và cùng tạo lập nhà ở trên mảnh đất đó.

Vấn đề là họ phải phân chia và tạo lập quyền sử dụng các căn hộ trong chung cư đó theo đúng các quy định pháp luật.

Theo tôi, dưới góc độ chất lượng công trình và tính tiện dụng trong kiến trúc, cùng nhau góp vốn xây dựng thường thuận lợi hơn cho các chủ căn hộ, so với đi mua căn hộ mi ni xây dựng sẵn.

Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, việc sở hữu chung của các cá nhân khác nhau đối với nhà ở khó tránh khỏi các mầm mống của mâu thuẫn, tranh chấp, kể từ quá trình tạo lập, phân chia, sử dụng, cho đến khi mua bán, chuyển nhượng...

Với những người quyết tâm góp vốn xây chung cư mi ni, ông có lời khuyên nào cho họ?

Theo tôi, góp vốn xây chung cư mi ni là một giải pháp tích cực cho người có thu nhập thấp, song phải nhận thấy sở hữu chung đối với nhà ở, công trình xây dựng là vấn đề pháp lý phức tạp.

Muốn loại bỏ bớt những rủi ro và những tranh chấp tiềm tàng trong quá trình tạo lập, phân chia, sử dụng cho đến mua bán, chuyển nhượng, các nhà đầu tư kiểu này nên tìm hiểu kỹ những quy định pháp luật có liên quan.

Nếu đọc văn bản luật rồi mà vẫn chưa thực sự tự tin, thì nên tư vấn luật sư. Đầu tư bất động sản là việc lớn, xứng đáng sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật.

Cám ơn ông.

Theo http://landtoday.net/vn/doanhnghiep/40929/chung-cu-mini-nan-giai-van-de-phap-ly.aspx

Trước thực trạng hàng ngàn căn hộ chung cư mini ở Hà Nội đã bán cho người dân nhưng chưa biết đến khi nào mới được cấp sổ đỏ, ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ TNMT) trao đổi với PV Tiền Phong về vấn đề này.

Theo ông Chính tình trạng xây dựng chung cư mini tại Hà Nội diễn ra khá phổ biến và đang rất cần được sự quan tâm, quản lý của chính quyền địa phương. Xét về mặt tích cực, chung cư mini đã phần nào đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân, vì có giá rẻ, diện tích vừa phải.

Về mặt pháp lý, có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ) cho căn hộ chung cư mini không?

Việc đầu tư, kinh doanh nhà chung cư mini được điều chỉnh bởi pháp luật về xây dựng, pháp luật kinh doanh bất động sản. Điều kiện cấp sổ đỏ đối với nhà chung cư nói chung đã được quy định tại Nghị định 88/2009 như giấy tờ về đất, giấy phép xây dựng, đầu tư, thực hiện nghĩa vụ tài chính, có hợp đồng mua bán nhà... Tuy nhiên, thực tế tôi biết có tình trạng nhiều căn hộ chung cư mini đang rất thiếu các điều kiện như đã quy định như trên.

Do vậy, bản thân người mua nhà cần liên hệ với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương, ví dụ như Sở Xây dựng để được hướng dẫn.

Với những khu chung cư mini phù hợp quy hoạch, sử dụng đất hợp pháp, xây dựng có giấy phép..., cần xem xét, hướng dẫn để cấp sổ đỏ.

Kể cả với trường hợp chủ đầu tư là cá nhân, hộ gia đình thì cơ quan nhà nước tại địa phương cũng cần xem xét xử lý, hướng dẫn họ hoàn tất các thủ tục để cấp sổ đỏ cho những căn hộ đã bán để bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Về nguyên tắc, theo tôi, là hoàn toàn có thể xử lý được vấn đề này.

Quy định pháp lý đã rõ, vì sao tỷ lệ chung cư mini được cấp sổ đỏ còn quá ít?

Qua kiểm tra thực tế, đặc biệt tại Hà Nội, trong nhiều năm, chung cư mini xây dựng tự phát, không có giấy phép xây dựng hoặc xây không đúng giấy phép. Do đó, việc cấp giấy chứng nhận cho căn hộ chung cư rất khó khăn.

Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 1474 về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

Chính quyền các cấp phải có trách nhiệm rà soát, xây dựng phương án giải quyết đối với từng trường hợp cụ thể tại địa phương. Tất nhiên, những trường hợp xây tuỳ tiện, không đúng quy hoạch, không đủ các điều kiện nêu trên thì sẽ không được cấp sổ đỏ.

Để hạn chế rủi ro cho người mua nhà, người dân khi mua căn hộ chung cư mini cần làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để có những thông tin cần thiết, bảo đảm an toàn trước khi quyết định mua căn hộ. Hết sức tránh tình trạng vì ham rẻ mà thiếu cân nhắc khi mua nhà...

Theo http://www.tienphong.vn/dia-oc/591638/Can-som-phan-loai-xu-ly-dut-diem-tpp.html