Có nên mua nhà bằng giấy sang tay?

Việc mua hay không là tùy thuộc vào hoàn cảnh, điều kiện và quan điểm của mỗi người. Tuy nhiên dưới góc độ pháp lý và kinh nghiệm giao dịch thực tế thì việc mua nhà bằng giấy sang tay có nhiều hạn chế và rủi ro.

Chuyện mua nhà giấy tờ sang tay không còn xa lạ tại thì trường Việt Nam bởi lợi ích đến từ giá cả và thời gian, tuy nhiên trước khi quyết đinh giao dịch kiểu hợp đồng này, bạn nên cân nhắc thật kỹ các rủi ro trước khi tiến hành. Dưới góc độ pháp lý, những giao dịch này thường gặp phải 3 vấn đề cơ bản:

Tính hiệu lực của hợp đồng không cao: Với hợp đồng mua bán giấy sang tay khi có tranh chấp phát sinh thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Khó xác minh tính minh bạch của Bất động sản: Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi,... Do vậy sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
Giấy phép xây dựng không thỏa hiện trạng: mặc dù việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với những thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này có nghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

Không chỉ có những rắc rối, bất cập pháp lý, kinh nghiệm giao dịch nhà phố thực tế theo chia sẻ của nhiều môi giới mua nhà giấy tờ sang tay còn có những rủi ro khác như:

Người mua bị kiện ngược: có thể xảy ra khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng để nhận lại nhà và trường hợp này người mua thường thua thiệt.

Người mua khó xây dựng cải tạo: việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép.
Người mua không thể thế chấp, vay vốn ngân hàng khi cần: do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

Theo báo cáo của UBND Tp.HCM năm 2015, toàn thành phố đã cấp 1.408.046 giấy chứng nhận sở hữu (chiếm 92,4%) trên tổng số 1.523.578 nhà, đất. Tuy nhiên còn có 116.632 trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận do không đủ điều kiện. Nguyên nhân là do còn tồn tại nhiều trường hợp sử dụng nhà, đất chuyển nhượng, mua bán bằng giấy sang tay sau ngày 1/07/2004 mà đất đó không có giấy tờ hợp lệ theo quy định. Mặc dù UBND Tp.HCM có xem xét bổ sung hướng dẫn giải quyết cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp nhà, đất không có giấy tờ hợp lệ mà người đang sử dụng đất do chuyển nhượng hoặc mua bán bằng giấy sang tay sau ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2008 nhưng phải đảm bảo tính ổn định, phù hợp trong quy hoạch và không có tranh chấp khiếu nại.

Tuy nhiên, nếu xuất phát từ nhu cầu và điều kiện bức thiết, bạn vẫn quyết định mua nhà với giấy tờ sang tay, thì cần phải có sự cố vấn chi tiết và lường trước các rủi ro từ những chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm, nên cẩn thận kiểm tra chi tiết các thông tin dưới đây trước khi quyết định:

+ Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua để xác định: nguồn gốc thửa đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng căn nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không? Nếu căn nhà có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao. Để xác minh các thông tin này bạn có thể tìm hiểu thêm qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có nhà đất.
+ Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.
+ Hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.
+ Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
+ Nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà.

Để được hỗ trợ pháp lý và tư vấn Hợp đồng mua bán tránh các rủi ro, khách hàng có thể liên hệ Propzy để nhận được hỗ trợ giao dịch miễn phí ngay từ bước tìm kiếm cùng các tư vấn giải pháp tài chính phù hợp. Thông tin liên hệ: Văn phòng Propzy, Lầu 2, Tòa nhà Fonterra, 38/6N Nguyễn Văn Trỗi, P.15, Q. Phú Nhuận, Tp.HCM. Email: services@propzy. com. Hotline: 0873066099.

Nguồn: Propzy