Latest topics
» █Kiếm thế Nữ Quỷ open: 7h30 tối T4 ngày 22/2/2017 – Sân chơi cho game thủ ít th
Yesterday at 3:10 pm by rungtruongson

» tạo bóng râm cho ngôi nhà
Yesterday at 10:46 am by leduy8294

» không gian mở cho biệt thự của bạn
Yesterday at 9:38 am by leduy8294

» ngôi nhà có phòng khách ấn tượng
Mon Feb 20, 2017 10:59 am by leduy8294

» căn nhà lầu 12 ấn tượng
Mon Feb 20, 2017 9:45 am by leduy8294

» █ TL Đại việt(CS) Open CMC Truyền Thuyết hồi 7h30 tối T5 ngày 23/2/17 - Test
Sun Feb 19, 2017 4:59 pm by rungtruongson

» █Thiên long Hoa Thiên Cốc(Cày Cuốc)- Open CMC Thiên Ma: 10H00 sáng CN 19/2/17
Sat Feb 18, 2017 7:44 am by rungtruongson

» █Kiếm thế Hàn Băng Tuyết open: 2h00 chiều T7 ngày 18/2/2017 – Sân chơi cho gam
Sat Feb 18, 2017 5:58 am by rungtruongson

» Bán gấp nhà phân lô Trần Quang Diệu 43m2 4 tầng MT 4m 8.5 tỷ TL
Fri Feb 17, 2017 9:09 am by hpld91

» căn hộ nhỏ nhưng mang lại cảm giác tự do
Thu Feb 16, 2017 10:08 am by leduy8294

» Nên cho người Việt hay người nước ngoài thuê nhà.
Wed Feb 15, 2017 4:27 pm by rentalpropertyhanoi

» Cho người nước ngoài thuê nhà thu nhập 1000usd mỗi tháng
Tue Feb 14, 2017 4:33 pm by rentalpropertyhanoi

» Bán căn CT2A Chung cư tái định cư 36 Hoàng cầu tầng 11/17 61m2 giá 28.5 triệu/m2
Tue Feb 14, 2017 11:24 am by hpld91

» ngôi nhà 26m2 nhưng thiết kệ siêu rộng
Mon Feb 13, 2017 10:41 am by leduy8294

» biến căn nhà 40m2 thành căn hộ cho thuê
Mon Feb 13, 2017 9:23 am by leduy8294

» Mời tham gia nhóm Trao đổi Link trên Facebook
Sun Feb 12, 2017 6:54 pm by admin

» Thanh lý đàn ghi-tar đẹp
Sun Feb 12, 2017 6:47 pm by admin

» Thanh lý chảo inox dùng bếp từ cho bếp nhà hàng
Sun Feb 12, 2017 6:46 pm by admin

» Thanh lý 2 cái usb dcom 3g của Viet tel
Sun Feb 12, 2017 6:44 pm by admin

» ngôi nhà nhỏ hiện đại giữa đồng xanh
Sat Feb 11, 2017 10:13 am by leduy8294

» ngôi nhà được thiết kế hiện đại
Sat Feb 11, 2017 9:14 am by leduy8294

» cải tạo nhà kho cũ thành ngôi nhà đẹp
Fri Feb 10, 2017 10:41 am by leduy8294

» ngôi nhà nhỏ di động khiến nhiều người mê mẫn
Fri Feb 10, 2017 9:20 am by leduy8294

» ngôi nhà có sân vườn rộng 58m2
Thu Feb 09, 2017 10:33 am by leduy8294

» ngắm nhìn vườn hoa đẹp trong sân nhà
Thu Feb 09, 2017 9:14 am by leduy8294

» những ý tưởng hay cho bàn ăn căn bếp nhà bạn
Tue Feb 07, 2017 11:14 am by leduy8294

» những ngôi làng đẹp nhất thế giới
Tue Feb 07, 2017 9:59 am by leduy8294

» Bạn đã biết làm trắng da toàn thân với top white chưa
Mon Feb 06, 2017 3:40 pm by phuonganhit1606@gmail.com

» Kinh nghiệm cá độ online từ A tới Z cho anh em !
Mon Feb 06, 2017 3:28 pm by duongdacton

» những ngôi nhà nhỏ nhiều người muốn sở hữu
Mon Feb 06, 2017 10:11 am by leduy8294

» █Thiên Long VÔ SONG(Cày Cuốc)- OpenCMC PK hồi 7H30 tối T4 8/2/17-Test game 7h3
Mon Feb 06, 2017 9:43 am by rungtruongson

» tư vấn cải tạo căn hộ 82m2 cho 4 người ở
Mon Feb 06, 2017 8:49 am by leduy8294

» █(Kiếm Thế Thiết Công) - OPEN 7h30 tối T4 ngày 8/2/2017 - Chơi để nhớ - Miễ phí
Sat Feb 04, 2017 10:05 am by rungtruongson

» █Hiệp Khách Thương Đao Open: 10h00 sáng CN ngày 5/2/17 - Test game: 7h30 tối T4
Thu Feb 02, 2017 11:17 am by rungtruongson

» █Kiếm thế Tuyệt Thế open: 10h00 sáng CN ngày 5/2/2017 – Game miễn phí
Thu Feb 02, 2017 11:14 am by rungtruongson

» những kiểu bàn cafe biến thành bàn ăn nhanh chóng
Thu Feb 02, 2017 8:26 am by leduy8294

» biến tổ ấm thành căn hộ thông minh
Wed Feb 01, 2017 7:59 am by leduy8294

» thiết kế phòng tắm phù hợp với kích thước
Thu Jan 26, 2017 7:31 am by leduy8294

» giường canopi sang trọng
Wed Jan 25, 2017 8:10 am by leduy8294

» thay đổi màu sơn thay đổi không gian căn phòng
Tue Jan 24, 2017 8:31 am by leduy8294

» Loại bỏ nám da hệu quả cùng top white
Mon Jan 23, 2017 4:51 pm by phuonganhit1606@gmail.com

» 8 Ý Tưởng Trang Trí Sáng Tạo Cho Trần Phòng Ăn
Mon Jan 23, 2017 4:16 pm by tuminhvo379

» sàn gổ ép trang trí nhà vừa rẻ vừa đẹp
Mon Jan 23, 2017 9:29 am by leduy8294

» Mẹo Hay Để Vệ Sinh Bàn Trà Phòng Khách
Mon Jan 23, 2017 8:52 am by tuminhvo379

» những kiểu giấy dán tường giúp phòng tắm đẹp hơn
Mon Jan 23, 2017 8:23 am by leduy8294

» Những Thiết Kế Ghế Sofa Màu Xám Đầy Mê Hoặc
Sat Jan 21, 2017 8:14 am by tuminhvo379

» Những Mẫu Đèn Chùm Tạo Sự Lung Linh Cho Phòng Khách
Fri Jan 20, 2017 4:49 pm by tuminhvo379

» những cách trang trí nhà đẹp nhưng không phù hợp với việt nam
Fri Jan 20, 2017 10:57 am by leduy8294

» ngôi nhà 3 tầng bằng đất nung
Fri Jan 20, 2017 9:31 am by leduy8294

» Trang Trí Nhà Bằng Thảm Trải Sàn Mùa Xuân
Fri Jan 20, 2017 9:12 am by tuminhvo379

Thống Kê
Hiện có 62 người đang truy cập Diễn Đàn, gồm: 0 Thành viên, 0 Thành viên ẩn danh và 62 Khách viếng thăm :: 2 Bots

Không

[ View the whole list ]


Số người truy cập cùng lúc nhiều nhất là 117 người, vào ngày Tue May 17, 2016 10:49 pm

Rủi ro lập hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất

Xem chủ đề cũ hơn Xem chủ đề mới hơn Go down

Rủi ro lập hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất

Bài gửi by admin on Tue Oct 30, 2012 5:05 pm

Những giao dịch đường vòng mà phổ biến nhất là lập hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch mua bán ngôi nhà hoặc khu đất thường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Khi nào lập hợp đồng ủy quyền?

Vì nhiều lý do, thông thường là bên mua nhà chưa đủ điều kiện được sở hữu nhà tại Việt Nam hoặc ngôi nhà chưa đủ điều kiện để bán theo điều 91 Luật Nhà ở 2005 (phải có sổ hồng/sổ đỏ và sắp tới đây là sổ hồng mới) hoặc để trốn thuế, nhu cầu mua bán “vượt qua pháp luật” đã thôi thúc các bên tạo ra những giao dịch đường vòng mà phổ biến nhất là lập hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch mua bán ngôi nhà hoặc khu đất (sau đây gọi chung là bất động sản). Cụ thể, các bên sẽ giao kết hai hợp đồng: hợp đồng mua bán bất động sản (trong một số trường hợp đặc thù là hợp đồng vay) và hợp đồng ủy quyền. Hợp đồng mua bán ghi nhận ý chí đích thực của các bên trong giao dịch mua bán như đặc điểm bất động sản, giá bán, đặt cọc, thanh toán...

Tuy nhiên, khác với giao dịch mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam, hợp đồng mua bán này không được công chứng và việc chuyển nhượng không được đăng ký vì những lý do như đã nêu trên.

Để hợp pháp hóa việc chuyển giao bất động sản, các bên lập song song với hợp đồng mua bán một hợp đồng ủy quyền trong đó, bên bán giữ vai bên ủy quyền, ủy quyền cho bên mua - giữ vai trò bên được ủy quyền - toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản. Hợp đồng ủy quyền này sẽ giúp các bên chuyển giao “quyền sở hữu” từ bên bán (bên ủy quyền) sang bên mua (bên được ủy quyền) vì bằng hợp đồng ủy quyền bên được ủy quyền đã hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu tài sản theo pháp luật Việt Nam (quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản). Để cho chắc chắn việc ghi nhận “chuyển quyền sở hữu” này, các bên thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân xã, phường.

Sau khi hoàn tất hợp đồng ủy quyền nói trên, các bên dường như yên tâm rằng hợp đồng ủy quyền mà mình lập đã “vượt qua pháp luật” mà chuyển quyền sở hữu sang bên mua vì bên này đã được cơ quan công chứng hoặc chứng thực xác thực việc hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu đối với bất động sản. Tuy nhiên, nếu suy xét kỹ từ góc độ pháp lý, liệu hợp đồng ủy quyền trên có giúp các bên thực thi được giao dịch mua bán mình muốn mà không chịu những rủi ro, phiền toái cơ bản nào?

Đối mặt với rủi ro

Dưới đây là một số rủi ro pháp lý mà một hoặc các bên sẽ phải gánh khi vận dụng “giải pháp” nói trên. Thứ nhất, dù rằng khi giao dịch “mua bán” đã hoàn tất (bên mua đã thanh toán đầy đủ, nhận bất động sản cùng giấy tờ kèm theo, hợp đồng ủy quyền đã được công chứng hoặc chứng thực), nhưng vì lý do bất kỳ nào đó, ví dụ giá bất động sản lên cao hoặc xuống thấp, một bên vẫn có thể yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên. Bằng việc cung cấp hợp đồng mua bán hoặc chứng cứ khác chứng minh với tòa án rằng đã tồn tại một hợp đồng mua bán đích thực nhưng được che giấu bởi hợp đồng ủy quyền thì, vì hợp đồng mua bán vẫn được coi là chứng cứ theo pháp luật tố tụng Việt Nam, tòa án có quyền xem xét và tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng vô hiệu do giả tạo theo quy định tại điều 129 Bộ luật Dân sự 2005 (BLDS). Thực tế cũng cho thấy tòa án đã tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở này. Hậu quả pháp lý cơ bản của một hợp đồng vô hiệu là trước con mắt pháp luật hợp đồng chưa và sẽ không được pháp luật thừa nhận sự tồn tại (dưới bất kỳ hình thức nào). Các bên sẽ phải trở về vị trí trước khi giao kết hợp đồng, hoàn lại cho nhau những gì thuộc về bên kia trước đây, sao cho các bên như chưa bao giờ gặp và giao dịch với nhau.

Thứ hai, hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản có thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật. Theo điều 589 BLDS, hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù các bên có thỏa thuận khác) trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Cụ thể là nếu một bên, hoặc là bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền (bên bán và mua theo thỏa thuận mua bán) chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. Bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền (trong trường hợp bên được ủy quyền chết) hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết). Trong mọi trường hợp, người thừa kế của bên được ủy quyền đều không được thừa kế quyền của người được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền (quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản). Ngoài ra, nếu tòa án tuyên bên ủy quyền bị mất năng lực hành vi dân sự (bị tâm thần) hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (nghiện ma túy) thì đương nhiên hợp đồng ủy quyền cũng bị chấm dứt. Quyền định đoạt bất động sản sẽ được chuyển giao cho người đại diện theo pháp luật của bên ủy quyền. Tương tự như vậy, hợp đồng ủy quyền cũng chấm dứt, bất động sản được giao trả cho bên ủy quyền nếu tòa án tuyên bên được ủy quyền bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Thứ ba, vì thực tế những hợp đồng ủy quyền loại này thường được lập dưới dạng ủy quyền không có thù lao, căn cứ theo quy định của điều 588 BLDS, bên ủy quyền (bên bán) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. Vấn đề ở đây là việc xác định thế nào là “thời hạn hợp lý” và trong thời hạn này thì bên được ủy quyền có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng ủy quyền?

Về hai vấn đề này, hiện tại chưa có câu trả lời theo pháp luật Việt Nam chung cho mọi loại hợp đồng ủy quyền chứ chưa nói riêng cho hợp đồng ủy quyền loại này. Vào từng vụ việc cụ thể, với “niềm tin nội tâm” của mình, mỗi thẩm phán sẽ có câu trả lời riêng cho hai câu hỏi trên. Mặc dù vậy, dường như nếu kịch bản bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng xảy ra, không có cách nào khác, các bên lại phải nhờ đến tòa án phân xử và kết cục là tòa án lại tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền do giả tạo theo điều 129 BLDS.

Ở đây có một điểm cần nói thêm là rất nhiều công chứng viên đã có nhầm lẫn về trường hợp đơn phương chấm dứt một hợp đồng ủy quyền đã được công chứng. Các công chứng viên này viện dẫn điều 44 Luật Công chứng 2006 mà cho rằng việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền phải được sự chấp thuận của bên kia (bên được ủy quyền) và phải được công chứng. Tuy nhiên, nếu chúng ta xem lại thì thấy rằng khoản 1 điều 44 này chỉ quy định rằng: “Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng”. Ở đây các nhà làm luật, vì bất kỳ một lý do nào, cũng chỉ yêu cầu việc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng phải được sự chấp thuận của bên kia và phải được công chứng. Chúng ta cũng biết rõ rằng hai chế định “hủy bỏ hợp đồng” và “đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng” là hai chế định hoàn toàn khác nhau với hậu quả khác nhau được quy định cơ bản tại điều 425 và 426 BLDS. Vì vậy, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng đã được công chứng không cần phải thỏa mãn điều kiện về sự chấp thuận của các bên và công chứng lại.

Thứ tư, khi bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ ba, ví dụ nợ đối tác, cơ quan thuế hay ngân hàng thì theo quy định của Luật Tố tụng dân sự, quản lý thuế, thi hành án... các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền. Trừ khi đã được chuyển giao hợp lệ cho bên thứ ba, về mặt pháp lý bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền. Bên được ủy quyền về bản chất chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên các chủ nợ vẫn có nguyên quyền yêu cầu kê biên và/hoặc phát mãi bất động sản để thanh toán cho khoản nợ với mình.

Thứ năm, trên thực tế, khi có nhu cầu vay vốn, bên được ủy quyền mang bất động sản thế chấp cho ngân hàng thì một số ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng nước ngoài, từ chối việc nhận thế chấp vì các ngân hàng hiểu rõ bản chất và ngần ngại về hệ lụy của giao dịch mua bán - ủy quyền này.

Ngoài ra, còn có một số trường hợp khác mà nếu bên bán (bên ủy quyền) hoặc thậm chí bên mua (bên được ủy quyền) có ác ý thì các bên này vẫn có thể sử dụng những kỹ thuật nhất định trong việc vận dụng hợp đồng và quy định của pháp luật để tước đi một cách hợp pháp quyền lợi của bên kia.

Vì vậy, kể cả khi xét về góc độ thương mại thuần túy, các bên cần cân nhắc kỹ mặt lợi và hại của các giao dịch đường vòng trước khi giao kết nó.

admin
Admin

Tổng số bài gửi : 1350
Join date : 18/11/2010
Age : 43
Đến từ : Hà nội

Về Đầu Trang Go down

Xem chủ đề cũ hơn Xem chủ đề mới hơn Về Đầu Trang


 
Permissions in this forum:
Bạn không có quyền trả lời bài viết