Latest topics
» Enzym trị thâm sakura sử dụng có hiệu quả không chị em
Yesterday at 5:47 pm by phuonganhit1606@gmail.com

» Xe đạp gấp thể thao Mini One Second Folding
Yesterday at 3:13 pm by xedapgiare

» [Dung sai ±5]. Thép hộp 100x150, 100x200, 50x100 - Hộp 100x150x4ly, 100x150x5ly
Yesterday at 3:12 pm by nobita

» Bán đất thổ cư chính chủ giá rẻ Lô MR10,MR11,MR12 với giá rẻ
Yesterday at 2:11 pm by thanhthuy0301

» Thủ tục xin cấp lại giấy phép đăng ký kinh doanh bị mất
Yesterday at 10:15 am by lmahanoi

» Bán xe đạp thể thao Galaxy ML190, kiểu dáng mới đẹp
Sun Oct 22, 2017 10:17 am by xedapgiare

» +DN350≠355. Thép ống 355, ống đúc 355x6.35 - Tc: Astm/api5l - Ống 355x11.13
Sat Oct 21, 2017 11:16 am by nobita

» Các loại hình doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Sat Oct 21, 2017 10:07 am by lmahanoi

» █Kiếm Thế Vu Thần - Open 7h30 tối T 4 ngày 25/10/2017 - chơi miễn phí
Sat Oct 21, 2017 5:38 am by rungtruongson

» ⅒*[200x200]. Thép hộp 200x200, HV 200x200x5- Hộp 200x200x6 - Q345
Fri Oct 20, 2017 3:23 pm by nobita

» Bán Xe đạp học sinh thể thao Fury BMX 2F 20 giá tốt
Fri Oct 20, 2017 3:10 pm by xedapgiare

» Trường hợp không phải xin giấy phép lao động cho người nước ngoài
Fri Oct 20, 2017 9:59 am by lmahanoi

» Đánh giá đồng hồ nam mặt vuông SevenFriday - thiết kế đỉnh cao
Fri Oct 20, 2017 9:59 am by quandt103

» █Kiếm thế Yến Thanh open: 10h00 sáng CN ngày 22/10/2017 Sân chơi dành cho game
Fri Oct 20, 2017 7:22 am by rungtruongson

» Đánh giá đồng hồ đeo tay Wenger – thương hiệu được lòng giới trẻ Việt
Thu Oct 19, 2017 5:08 pm by quandt103

» Suất ngoại giao chung cư N08 Giang Biên, căn 65m2 ban công đông nam, 1,3 tỷ
Thu Oct 19, 2017 4:27 pm by thanhhoanbds123

» Dự án Tân Hồng hà Tower - Sự lựa chọn thông minh của giới thượng lưu
Thu Oct 19, 2017 4:13 pm by thanhhoanbds123

» ±100±200±. Thép hộp 100x200, HCN 100x200x3.5, hộp 100x200x4ly - H±100x150x4
Thu Oct 19, 2017 3:19 pm by nobita

» Bán xe đạp trẻ em Alcott Nam từ 2 đến 6 tuổi
Thu Oct 19, 2017 10:52 am by xedapgiare

» Dịch vụ thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn
Thu Oct 19, 2017 9:16 am by lmahanoi

» Thiết kế nội thất biệt thự nhà vườn đẹp 1 tầng đẹp, Kiến thức bổ ích
Wed Oct 18, 2017 4:55 pm by noithatanhvu

» ≡168≡. Thép ống 168, Dn150; Q345- Api5l/ ống hàn 168x5.56, 168x6.35// Ống 219x5
Wed Oct 18, 2017 3:34 pm by nobita

» Địa chỉ bán Chắn Bùn xe đạp giá rẻ, uy tín, chất lượng nhất
Wed Oct 18, 2017 2:57 pm by xedapgiare

» Hồ sơ đăng ký kiểu dáng công nghiệp
Wed Oct 18, 2017 9:35 am by lmahanoi

» Cần bán gấp rạch bắp lô C2 RẠCH BẮP bình dương giá rẻ
Tue Oct 17, 2017 6:25 pm by thanhthuy0301

» mua Serum trị nám Sakura tại Bắc Ninh giá tốt
Tue Oct 17, 2017 5:56 pm by phuonganhit1606@gmail.com

» <150⸓150>. Thép hộp 150x150, HV 150x150x3mmx6m, hộp 150x150x4mmx6m
Tue Oct 17, 2017 2:58 pm by nobita

» Kiến thức, kinh nghiệm chọn sofa đẹp cho phòng khách
Tue Oct 17, 2017 2:24 pm by noithatanhvu

» Gọng bình nước nhôm xe đạp chất lượng cao
Tue Oct 17, 2017 10:45 am by xedapgiare

» Tầm quan trọng của kiểu dáng công nghiệp đối với doanh nghiệp
Tue Oct 17, 2017 9:23 am by lmahanoi

» Có nên đeo đồng hồ nam size nhỏ cho quý ông tay to
Tue Oct 17, 2017 9:16 am by quandt103

» Dự án vách ngăn di động bọc nỉ đẹp
Mon Oct 16, 2017 4:49 pm by vachngannoithat

» 200±300. Thép hộp 200x300, HCN 200x300x4ly, H 200x300x5ly; 6ly - Hộp 100x200x5ly
Mon Oct 16, 2017 3:03 pm by nobita

» Thiết kế nội thất phòng ngủ chung cư đẹp hợp phong thủy
Mon Oct 16, 2017 10:06 am by noithatanhvu

» Thủ tục đầu tư vào việt nam, Bạn nên quan tâm
Mon Oct 16, 2017 9:08 am by lmahanoi

» Sản Xuất, Thi công vách ngăn di động gỗ Melamine hệ T100 nhật bản
Sat Oct 14, 2017 2:25 pm by vachngannoithat

» φ219-219φ. Thép ống 219, DN200, ống đen 219x6.35/ A53 - Api5l / Ống 219x10.31
Sat Oct 14, 2017 10:59 am by nobita

» (100φ100). Thép hộp 100x100, HV 100x100x4ly/ H*100x100x5ly|| Hộp 200x200x5ly
Fri Oct 13, 2017 2:53 pm by nobita

» Thiết kế nội thất phòng khách chung cư hiện đại, đẳng cấp
Fri Oct 13, 2017 1:56 pm by noithatanhvu

» Túi gác đôi xe đạp, túi treo đôi xe đạp rẻ nhất Hà Nội
Fri Oct 13, 2017 10:36 am by xedapgiare

»  Vách ngăn di động phủ gỗ Melamine hiện nay ở Việt Nam cũng như trên thế giới đư
Fri Oct 13, 2017 9:22 am by vachngannoithat

» Thế nào là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Fri Oct 13, 2017 9:08 am by lmahanoi

» █Kiếm thế Thanh Gươm- Open 10h00 sáng CN ngày 15/10/2017 - Miễn phí 100%
Thu Oct 12, 2017 7:32 pm by rungtruongson

» Giá căn hộ Celadon City kiến tạo một không gian sống
Thu Oct 12, 2017 3:15 pm by firewall279

» 50҂150. Thép hộp 50x150, HCN 50x150x2.5ly / Q345 - A53 / Hộp 50x150x4ly;5ly
Thu Oct 12, 2017 3:06 pm by nobita

» Nội thất phòng khách biệt thự sang trạng, cao cấp
Thu Oct 12, 2017 2:43 pm by noithatanhvu

» Cần bán Lô I11 Mỹ Phước 3 Bình Dương giá tốt nhất thị trường
Thu Oct 12, 2017 2:35 pm by thanhthuy0301

» Bán Xe đạp thể thao Alcott 350-24 chất lượng cao
Thu Oct 12, 2017 2:05 pm by xedapgiare

» Thi Công Sơn Hoa Văn tại khách SẠN tphcm
Thu Oct 12, 2017 1:52 pm by thanhthuy0301

» Cần bán Lô I10 [b]Mỹ Phước 3 Bình Dương giá rẻ
Thu Oct 12, 2017 1:33 pm by thanhthuy0301

Keywords

Thống Kê
Hiện có 88 người đang truy cập Diễn Đàn, gồm: 1 Thành viên, 0 Thành viên ẩn danh và 87 Khách viếng thăm :: 2 Bots

lamdepda1231

[ View the whole list ]


Số người truy cập cùng lúc nhiều nhất là 117 người, vào ngày Tue May 17, 2016 10:49 pm

Rủi ro lập hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất

Xem chủ đề cũ hơn Xem chủ đề mới hơn Go down

Rủi ro lập hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất

Bài gửi by admin on Tue Oct 30, 2012 5:05 pm

Những giao dịch đường vòng mà phổ biến nhất là lập hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch mua bán ngôi nhà hoặc khu đất thường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Khi nào lập hợp đồng ủy quyền?

Vì nhiều lý do, thông thường là bên mua nhà chưa đủ điều kiện được sở hữu nhà tại Việt Nam hoặc ngôi nhà chưa đủ điều kiện để bán theo điều 91 Luật Nhà ở 2005 (phải có sổ hồng/sổ đỏ và sắp tới đây là sổ hồng mới) hoặc để trốn thuế, nhu cầu mua bán “vượt qua pháp luật” đã thôi thúc các bên tạo ra những giao dịch đường vòng mà phổ biến nhất là lập hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch mua bán ngôi nhà hoặc khu đất (sau đây gọi chung là bất động sản). Cụ thể, các bên sẽ giao kết hai hợp đồng: hợp đồng mua bán bất động sản (trong một số trường hợp đặc thù là hợp đồng vay) và hợp đồng ủy quyền. Hợp đồng mua bán ghi nhận ý chí đích thực của các bên trong giao dịch mua bán như đặc điểm bất động sản, giá bán, đặt cọc, thanh toán...

Tuy nhiên, khác với giao dịch mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam, hợp đồng mua bán này không được công chứng và việc chuyển nhượng không được đăng ký vì những lý do như đã nêu trên.

Để hợp pháp hóa việc chuyển giao bất động sản, các bên lập song song với hợp đồng mua bán một hợp đồng ủy quyền trong đó, bên bán giữ vai bên ủy quyền, ủy quyền cho bên mua - giữ vai trò bên được ủy quyền - toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản. Hợp đồng ủy quyền này sẽ giúp các bên chuyển giao “quyền sở hữu” từ bên bán (bên ủy quyền) sang bên mua (bên được ủy quyền) vì bằng hợp đồng ủy quyền bên được ủy quyền đã hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu tài sản theo pháp luật Việt Nam (quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản). Để cho chắc chắn việc ghi nhận “chuyển quyền sở hữu” này, các bên thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân xã, phường.

Sau khi hoàn tất hợp đồng ủy quyền nói trên, các bên dường như yên tâm rằng hợp đồng ủy quyền mà mình lập đã “vượt qua pháp luật” mà chuyển quyền sở hữu sang bên mua vì bên này đã được cơ quan công chứng hoặc chứng thực xác thực việc hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu đối với bất động sản. Tuy nhiên, nếu suy xét kỹ từ góc độ pháp lý, liệu hợp đồng ủy quyền trên có giúp các bên thực thi được giao dịch mua bán mình muốn mà không chịu những rủi ro, phiền toái cơ bản nào?

Đối mặt với rủi ro

Dưới đây là một số rủi ro pháp lý mà một hoặc các bên sẽ phải gánh khi vận dụng “giải pháp” nói trên. Thứ nhất, dù rằng khi giao dịch “mua bán” đã hoàn tất (bên mua đã thanh toán đầy đủ, nhận bất động sản cùng giấy tờ kèm theo, hợp đồng ủy quyền đã được công chứng hoặc chứng thực), nhưng vì lý do bất kỳ nào đó, ví dụ giá bất động sản lên cao hoặc xuống thấp, một bên vẫn có thể yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên. Bằng việc cung cấp hợp đồng mua bán hoặc chứng cứ khác chứng minh với tòa án rằng đã tồn tại một hợp đồng mua bán đích thực nhưng được che giấu bởi hợp đồng ủy quyền thì, vì hợp đồng mua bán vẫn được coi là chứng cứ theo pháp luật tố tụng Việt Nam, tòa án có quyền xem xét và tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng vô hiệu do giả tạo theo quy định tại điều 129 Bộ luật Dân sự 2005 (BLDS). Thực tế cũng cho thấy tòa án đã tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở này. Hậu quả pháp lý cơ bản của một hợp đồng vô hiệu là trước con mắt pháp luật hợp đồng chưa và sẽ không được pháp luật thừa nhận sự tồn tại (dưới bất kỳ hình thức nào). Các bên sẽ phải trở về vị trí trước khi giao kết hợp đồng, hoàn lại cho nhau những gì thuộc về bên kia trước đây, sao cho các bên như chưa bao giờ gặp và giao dịch với nhau.

Thứ hai, hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản có thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật. Theo điều 589 BLDS, hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù các bên có thỏa thuận khác) trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Cụ thể là nếu một bên, hoặc là bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền (bên bán và mua theo thỏa thuận mua bán) chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. Bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền (trong trường hợp bên được ủy quyền chết) hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết). Trong mọi trường hợp, người thừa kế của bên được ủy quyền đều không được thừa kế quyền của người được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền (quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản). Ngoài ra, nếu tòa án tuyên bên ủy quyền bị mất năng lực hành vi dân sự (bị tâm thần) hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (nghiện ma túy) thì đương nhiên hợp đồng ủy quyền cũng bị chấm dứt. Quyền định đoạt bất động sản sẽ được chuyển giao cho người đại diện theo pháp luật của bên ủy quyền. Tương tự như vậy, hợp đồng ủy quyền cũng chấm dứt, bất động sản được giao trả cho bên ủy quyền nếu tòa án tuyên bên được ủy quyền bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Thứ ba, vì thực tế những hợp đồng ủy quyền loại này thường được lập dưới dạng ủy quyền không có thù lao, căn cứ theo quy định của điều 588 BLDS, bên ủy quyền (bên bán) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. Vấn đề ở đây là việc xác định thế nào là “thời hạn hợp lý” và trong thời hạn này thì bên được ủy quyền có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng ủy quyền?

Về hai vấn đề này, hiện tại chưa có câu trả lời theo pháp luật Việt Nam chung cho mọi loại hợp đồng ủy quyền chứ chưa nói riêng cho hợp đồng ủy quyền loại này. Vào từng vụ việc cụ thể, với “niềm tin nội tâm” của mình, mỗi thẩm phán sẽ có câu trả lời riêng cho hai câu hỏi trên. Mặc dù vậy, dường như nếu kịch bản bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng xảy ra, không có cách nào khác, các bên lại phải nhờ đến tòa án phân xử và kết cục là tòa án lại tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền do giả tạo theo điều 129 BLDS.

Ở đây có một điểm cần nói thêm là rất nhiều công chứng viên đã có nhầm lẫn về trường hợp đơn phương chấm dứt một hợp đồng ủy quyền đã được công chứng. Các công chứng viên này viện dẫn điều 44 Luật Công chứng 2006 mà cho rằng việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền phải được sự chấp thuận của bên kia (bên được ủy quyền) và phải được công chứng. Tuy nhiên, nếu chúng ta xem lại thì thấy rằng khoản 1 điều 44 này chỉ quy định rằng: “Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng”. Ở đây các nhà làm luật, vì bất kỳ một lý do nào, cũng chỉ yêu cầu việc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng phải được sự chấp thuận của bên kia và phải được công chứng. Chúng ta cũng biết rõ rằng hai chế định “hủy bỏ hợp đồng” và “đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng” là hai chế định hoàn toàn khác nhau với hậu quả khác nhau được quy định cơ bản tại điều 425 và 426 BLDS. Vì vậy, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng đã được công chứng không cần phải thỏa mãn điều kiện về sự chấp thuận của các bên và công chứng lại.

Thứ tư, khi bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ ba, ví dụ nợ đối tác, cơ quan thuế hay ngân hàng thì theo quy định của Luật Tố tụng dân sự, quản lý thuế, thi hành án... các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền. Trừ khi đã được chuyển giao hợp lệ cho bên thứ ba, về mặt pháp lý bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền. Bên được ủy quyền về bản chất chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên các chủ nợ vẫn có nguyên quyền yêu cầu kê biên và/hoặc phát mãi bất động sản để thanh toán cho khoản nợ với mình.

Thứ năm, trên thực tế, khi có nhu cầu vay vốn, bên được ủy quyền mang bất động sản thế chấp cho ngân hàng thì một số ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng nước ngoài, từ chối việc nhận thế chấp vì các ngân hàng hiểu rõ bản chất và ngần ngại về hệ lụy của giao dịch mua bán - ủy quyền này.

Ngoài ra, còn có một số trường hợp khác mà nếu bên bán (bên ủy quyền) hoặc thậm chí bên mua (bên được ủy quyền) có ác ý thì các bên này vẫn có thể sử dụng những kỹ thuật nhất định trong việc vận dụng hợp đồng và quy định của pháp luật để tước đi một cách hợp pháp quyền lợi của bên kia.

Vì vậy, kể cả khi xét về góc độ thương mại thuần túy, các bên cần cân nhắc kỹ mặt lợi và hại của các giao dịch đường vòng trước khi giao kết nó.
avatar
admin
Admin

Tổng số bài gửi : 1349
Join date : 18/11/2010
Age : 44
Đến từ : Hà nội

Về Đầu Trang Go down

Xem chủ đề cũ hơn Xem chủ đề mới hơn Về Đầu Trang


 
Permissions in this forum:
Bạn không có quyền trả lời bài viết