Latest topics
»  Giới thiệu loại tủ bếp gỗ HDF lõi xanh chất lượng nhất
Yesterday at 3:56 pm by tamchinh14

» Xe đạp trẻ em Alcott bánh 16 inch giá ưu đãi
Yesterday at 3:52 pm by xedapgiare

» Các nguyên tắc hành nghề luật sư ở Việt Nam
Yesterday at 2:14 pm by lmahanoi

» Văn phòng luật sư uy tín tại Bắc Giang
Yesterday at 8:32 am by Luatsubacgiang

» Thiết kế website bất động sản tại HCM và Hà Nội bằng wordpress
Mon Jun 18, 2018 8:10 pm by thietkewebbatdongsan

» Lưu ý khi chọn thảm trải sàn xám màu vào mùa hè
Mon Jun 18, 2018 5:59 pm by tamchinh14

» Nghệ thuật tạo điểm nhấn khi thiết kế nội thất biệt thự
Mon Jun 18, 2018 2:12 pm by ngochuyen1228

» Kinh nghiệm mua xe đạp dành cho người trung niên hay người lớn tuổi
Mon Jun 18, 2018 9:25 am by xedapgiare

»  Nhà bếp hẹp nên chọn kiểu thiết kế nội thất quầy bếp nào?
Sat Jun 16, 2018 1:50 pm by tamchinh14

» Văn phòng luật sư uy tín tại Cầu Giấy
Fri Jun 15, 2018 9:29 am by lmahanoi

» Một số lưu ý khi chọn mua xe đạp gấp gọn
Thu Jun 14, 2018 5:02 pm by xedapgiare

» Thiết kế chung cư phong cách tropical mát mẻ vào mùa hè
Thu Jun 14, 2018 4:05 pm by tamchinh14

» Mua nhà nhanh, an toàn với bất động sản độc quyền tại Propzy
Thu Jun 14, 2018 10:34 am by Pham Hoang Lam

» Phù điêu đầu rắn
Thu Jun 14, 2018 10:09 am by tranhphudieuhanoi

» Cách thiết kế nội thất phòng khách để không khí dễ lưu thông
Wed Jun 13, 2018 2:50 pm by tamchinh14

» Bán nhà độc quyền tại Propzy: Mới nhưng không lạ
Wed Jun 13, 2018 10:12 am by Pham Hoang Lam

» Vai trò của luật sư ở Việt Nam hiện nay
Wed Jun 13, 2018 9:12 am by lmahanoi

» Thiết kế nội thất phòng tắm ấn tượng bằng gam màu nổi bật
Tue Jun 12, 2018 3:07 pm by tamchinh14

» Vì sao nên chọn tủ bếp HDF laminate nếu có điều kiện?
Mon Jun 11, 2018 3:53 pm by tamchinh14

» Bán Nhà Mặt Ngõ 43 Nguyễn Thị Định, View Hồ , Cạnh công viên giá 11,5 Tỷ
Mon Jun 11, 2018 3:46 pm by lethihuy

» Phù điêu ngẫu hứng thông phong
Mon Jun 11, 2018 10:13 am by tranhphudieuhanoi

» Luật sư là ai? Họ làm những công việc gì?
Mon Jun 11, 2018 9:06 am by lmahanoi

» SS400, Thép ống đúc phi 457x29.36ly, Thép hộp vuông 200x200x12, 250x250x10
Mon Jun 11, 2018 8:29 am by namduongsteel

» Làm thế nào để chọn mua căn hộ phù hợp với túi tiền của bạn?
Mon Jun 11, 2018 12:36 am by Ngọc Lan

» SS400, Thép ống đúc phi 42 x 4.85, Thép hộp vuông 50x50x5, 60x60x5
Sat Jun 09, 2018 4:29 pm by namduongsteel

» SS400, Thép ống đúc phi 457x29.36ly, Thép hộp vuông 200x200x12, 250x250x10
Sat Jun 09, 2018 4:19 pm by namduongsteel

»  Thiết kế nội thất hành lang phòng khách thế nào tốt nhất?
Sat Jun 09, 2018 3:08 pm by tamchinh14

» Bán gấp căn góc đẹp 02 tòa A Chung cư Golden Palm Lê văn Lương
Sat Jun 09, 2018 10:29 am by lethihuy

» Đánh giá chất lượng tủ bếp gỗ công nghiệp dán laminate
Fri Jun 08, 2018 3:52 pm by tamchinh14

» Công ty tư vấn luật uy tín tại quận Cầu Giấy
Fri Jun 08, 2018 9:19 am by lmahanoi

» Xu hướng sơn tường nhà tắm màu chàm năm 2018
Thu Jun 07, 2018 3:37 pm by tamchinh14

» Một số chú ý khi mua xe đạp học sinh
Thu Jun 07, 2018 2:51 pm by xedapgiare

» Cung cấp Vách ngăn di động gỗ Laminate hệ T100 uy tín
Thu Jun 07, 2018 11:18 am by ngochuyen1228

» Thiết kế thi công tranh phù điêu đẹp tại Sơn La
Thu Jun 07, 2018 10:55 am by tranhphudieuhanoi

» Thiết kế thi công nội thất chung cư Sky Park Residenc số 3 Tôn Thất Thuyết
Thu Jun 07, 2018 8:59 am by noithatanhvu

» Các phong cách nội thất phù hợp cho nhà ở mùa hè
Wed Jun 06, 2018 3:52 pm by tamchinh14

» Nội thất phòng khách biệt thự sang trạng, cao cấp
Wed Jun 06, 2018 11:45 am by ngochuyen1228

» Công ty tư vấn luật uy tín tại quận Đống Đa
Wed Jun 06, 2018 9:35 am by lmahanoi

» Một số lưu ý khi chọn xe đạp tốt nhất cho bé
Tue Jun 05, 2018 2:34 pm by xedapgiare

» Những mẫu tủ đựng quần áo được mua nhiều nhất năm nay
Tue Jun 05, 2018 11:16 am by ngochuyen1228

» Giới Thiệu Những Mẫu Kệ Tivi Gỗ Đẹp Ở Tp.HCM
Tue Jun 05, 2018 9:47 am by noithatdailoi

» Các loại thảm trang trí sofa tốt nhất vào mùa hè
Mon Jun 04, 2018 5:07 pm by tamchinh14

» Thiết kế thi công tranh phù điêu đẹp tại Lai Châu
Mon Jun 04, 2018 10:45 am by tranhphudieuhanoi

» Thanh tra Chính phủ: Vũng Tàu sai phạm, thất thoát hơn 1.600 tỷ tiền đất đai
Sun Jun 03, 2018 2:52 pm by hanghangconando

» Dự án lấn biển Nha Trang trái phép sẽ thành công viên công cộng
Sun Jun 03, 2018 2:46 pm by hanghangconando

» Đội lốt dự án nhà ở công nhân để lấy đất dân
Sun Jun 03, 2018 2:36 pm by hanghangconando

» Hàng loạt vi phạm PCCC, tính mạng cư dân chung cư SME Hoàng Gia treo lơ lửng
Sun Jun 03, 2018 2:27 pm by hanghangconando

» Mẹo trang trí nội thất phòng tắm không bí bách vào mùa hè
Sat Jun 02, 2018 4:31 pm by tamchinh14

» bàn ăn thông minh cho căn bếp nhà bạn
Sat Jun 02, 2018 11:57 am by ngochuyen1228

» Chọn thảm trải sàn phòng ngủ theo phong thuỷ thế nào?
Fri Jun 01, 2018 5:15 pm by tamchinh14

Keywords

Thống Kê
Hiện có 30 người đang truy cập Diễn Đàn, gồm: 0 Thành viên, 0 Thành viên ẩn danh và 30 Khách viếng thăm :: 1 Bot

Không

[ View the whole list ]


Số người truy cập cùng lúc nhiều nhất là 117 người, vào ngày Tue May 17, 2016 10:49 pm

Rủi ro lập hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất

Go down

Rủi ro lập hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất

Bài gửi by admin on Tue Oct 30, 2012 5:05 pm

Những giao dịch đường vòng mà phổ biến nhất là lập hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch mua bán ngôi nhà hoặc khu đất thường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Khi nào lập hợp đồng ủy quyền?

Vì nhiều lý do, thông thường là bên mua nhà chưa đủ điều kiện được sở hữu nhà tại Việt Nam hoặc ngôi nhà chưa đủ điều kiện để bán theo điều 91 Luật Nhà ở 2005 (phải có sổ hồng/sổ đỏ và sắp tới đây là sổ hồng mới) hoặc để trốn thuế, nhu cầu mua bán “vượt qua pháp luật” đã thôi thúc các bên tạo ra những giao dịch đường vòng mà phổ biến nhất là lập hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch mua bán ngôi nhà hoặc khu đất (sau đây gọi chung là bất động sản). Cụ thể, các bên sẽ giao kết hai hợp đồng: hợp đồng mua bán bất động sản (trong một số trường hợp đặc thù là hợp đồng vay) và hợp đồng ủy quyền. Hợp đồng mua bán ghi nhận ý chí đích thực của các bên trong giao dịch mua bán như đặc điểm bất động sản, giá bán, đặt cọc, thanh toán...

Tuy nhiên, khác với giao dịch mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam, hợp đồng mua bán này không được công chứng và việc chuyển nhượng không được đăng ký vì những lý do như đã nêu trên.

Để hợp pháp hóa việc chuyển giao bất động sản, các bên lập song song với hợp đồng mua bán một hợp đồng ủy quyền trong đó, bên bán giữ vai bên ủy quyền, ủy quyền cho bên mua - giữ vai trò bên được ủy quyền - toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản. Hợp đồng ủy quyền này sẽ giúp các bên chuyển giao “quyền sở hữu” từ bên bán (bên ủy quyền) sang bên mua (bên được ủy quyền) vì bằng hợp đồng ủy quyền bên được ủy quyền đã hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu tài sản theo pháp luật Việt Nam (quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản). Để cho chắc chắn việc ghi nhận “chuyển quyền sở hữu” này, các bên thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân xã, phường.

Sau khi hoàn tất hợp đồng ủy quyền nói trên, các bên dường như yên tâm rằng hợp đồng ủy quyền mà mình lập đã “vượt qua pháp luật” mà chuyển quyền sở hữu sang bên mua vì bên này đã được cơ quan công chứng hoặc chứng thực xác thực việc hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu đối với bất động sản. Tuy nhiên, nếu suy xét kỹ từ góc độ pháp lý, liệu hợp đồng ủy quyền trên có giúp các bên thực thi được giao dịch mua bán mình muốn mà không chịu những rủi ro, phiền toái cơ bản nào?

Đối mặt với rủi ro

Dưới đây là một số rủi ro pháp lý mà một hoặc các bên sẽ phải gánh khi vận dụng “giải pháp” nói trên. Thứ nhất, dù rằng khi giao dịch “mua bán” đã hoàn tất (bên mua đã thanh toán đầy đủ, nhận bất động sản cùng giấy tờ kèm theo, hợp đồng ủy quyền đã được công chứng hoặc chứng thực), nhưng vì lý do bất kỳ nào đó, ví dụ giá bất động sản lên cao hoặc xuống thấp, một bên vẫn có thể yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên. Bằng việc cung cấp hợp đồng mua bán hoặc chứng cứ khác chứng minh với tòa án rằng đã tồn tại một hợp đồng mua bán đích thực nhưng được che giấu bởi hợp đồng ủy quyền thì, vì hợp đồng mua bán vẫn được coi là chứng cứ theo pháp luật tố tụng Việt Nam, tòa án có quyền xem xét và tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng vô hiệu do giả tạo theo quy định tại điều 129 Bộ luật Dân sự 2005 (BLDS). Thực tế cũng cho thấy tòa án đã tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở này. Hậu quả pháp lý cơ bản của một hợp đồng vô hiệu là trước con mắt pháp luật hợp đồng chưa và sẽ không được pháp luật thừa nhận sự tồn tại (dưới bất kỳ hình thức nào). Các bên sẽ phải trở về vị trí trước khi giao kết hợp đồng, hoàn lại cho nhau những gì thuộc về bên kia trước đây, sao cho các bên như chưa bao giờ gặp và giao dịch với nhau.

Thứ hai, hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản có thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật. Theo điều 589 BLDS, hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù các bên có thỏa thuận khác) trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Cụ thể là nếu một bên, hoặc là bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền (bên bán và mua theo thỏa thuận mua bán) chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. Bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền (trong trường hợp bên được ủy quyền chết) hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết). Trong mọi trường hợp, người thừa kế của bên được ủy quyền đều không được thừa kế quyền của người được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền (quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản). Ngoài ra, nếu tòa án tuyên bên ủy quyền bị mất năng lực hành vi dân sự (bị tâm thần) hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (nghiện ma túy) thì đương nhiên hợp đồng ủy quyền cũng bị chấm dứt. Quyền định đoạt bất động sản sẽ được chuyển giao cho người đại diện theo pháp luật của bên ủy quyền. Tương tự như vậy, hợp đồng ủy quyền cũng chấm dứt, bất động sản được giao trả cho bên ủy quyền nếu tòa án tuyên bên được ủy quyền bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Thứ ba, vì thực tế những hợp đồng ủy quyền loại này thường được lập dưới dạng ủy quyền không có thù lao, căn cứ theo quy định của điều 588 BLDS, bên ủy quyền (bên bán) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. Vấn đề ở đây là việc xác định thế nào là “thời hạn hợp lý” và trong thời hạn này thì bên được ủy quyền có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng ủy quyền?

Về hai vấn đề này, hiện tại chưa có câu trả lời theo pháp luật Việt Nam chung cho mọi loại hợp đồng ủy quyền chứ chưa nói riêng cho hợp đồng ủy quyền loại này. Vào từng vụ việc cụ thể, với “niềm tin nội tâm” của mình, mỗi thẩm phán sẽ có câu trả lời riêng cho hai câu hỏi trên. Mặc dù vậy, dường như nếu kịch bản bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng xảy ra, không có cách nào khác, các bên lại phải nhờ đến tòa án phân xử và kết cục là tòa án lại tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền do giả tạo theo điều 129 BLDS.

Ở đây có một điểm cần nói thêm là rất nhiều công chứng viên đã có nhầm lẫn về trường hợp đơn phương chấm dứt một hợp đồng ủy quyền đã được công chứng. Các công chứng viên này viện dẫn điều 44 Luật Công chứng 2006 mà cho rằng việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền phải được sự chấp thuận của bên kia (bên được ủy quyền) và phải được công chứng. Tuy nhiên, nếu chúng ta xem lại thì thấy rằng khoản 1 điều 44 này chỉ quy định rằng: “Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng”. Ở đây các nhà làm luật, vì bất kỳ một lý do nào, cũng chỉ yêu cầu việc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng phải được sự chấp thuận của bên kia và phải được công chứng. Chúng ta cũng biết rõ rằng hai chế định “hủy bỏ hợp đồng” và “đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng” là hai chế định hoàn toàn khác nhau với hậu quả khác nhau được quy định cơ bản tại điều 425 và 426 BLDS. Vì vậy, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng đã được công chứng không cần phải thỏa mãn điều kiện về sự chấp thuận của các bên và công chứng lại.

Thứ tư, khi bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ ba, ví dụ nợ đối tác, cơ quan thuế hay ngân hàng thì theo quy định của Luật Tố tụng dân sự, quản lý thuế, thi hành án... các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền. Trừ khi đã được chuyển giao hợp lệ cho bên thứ ba, về mặt pháp lý bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền. Bên được ủy quyền về bản chất chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên các chủ nợ vẫn có nguyên quyền yêu cầu kê biên và/hoặc phát mãi bất động sản để thanh toán cho khoản nợ với mình.

Thứ năm, trên thực tế, khi có nhu cầu vay vốn, bên được ủy quyền mang bất động sản thế chấp cho ngân hàng thì một số ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng nước ngoài, từ chối việc nhận thế chấp vì các ngân hàng hiểu rõ bản chất và ngần ngại về hệ lụy của giao dịch mua bán - ủy quyền này.

Ngoài ra, còn có một số trường hợp khác mà nếu bên bán (bên ủy quyền) hoặc thậm chí bên mua (bên được ủy quyền) có ác ý thì các bên này vẫn có thể sử dụng những kỹ thuật nhất định trong việc vận dụng hợp đồng và quy định của pháp luật để tước đi một cách hợp pháp quyền lợi của bên kia.

Vì vậy, kể cả khi xét về góc độ thương mại thuần túy, các bên cần cân nhắc kỹ mặt lợi và hại của các giao dịch đường vòng trước khi giao kết nó.
avatar
admin
Admin

Tổng số bài gửi : 1360
Join date : 18/11/2010
Age : 44
Đến từ : Hà nội

Về Đầu Trang Go down

Về Đầu Trang


 
Permissions in this forum:
Bạn không có quyền trả lời bài viết