Phân tích một số hướng kích thích, khơi thông băng bất động sản

Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay của thị trường bất động sản được các nhà quản lý, chuyên gia chỉ ra là nguồn cung đang vượt cầu, nhà giá cao và trung bình nhiều, trong khi nhà giá rẻ đáp ứng nhu cầu chủ yếu của người dân thì quá ít.

Mất cân đối

"Hỗ trợ trực tiếp phía người mua là rất cần thiết bởi trong suốt thời gian vừa qua, chính sách tập trung hỗ trợ cho doanh nghiệp tỏ ra chưa hiệu quả". Ông Trần Kim Chung - Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương

Thống kê của TS Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, cho thấy hiện Hà Nội và TP.HCM đang tồn tới 70.000 căn hộ, chủ yếu giá trung bình và cao, cần 7 năm mới tiêu thụ hết. Đây là hậu quả sau nhiều năm các doanh nghiệp chạy theo phong trào, các địa phương ồ ạt cấp phép đầu tư dự án mà không cân nhắc nhu cầu, khả năng tiêu thụ của thị trường.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh chỉ ra rằng vốn đầu tư vào ngành xây dựng và địa ốc tăng nhanh từ 2005 đến nay, tập trung tại Hà Nội và TP.HCM, nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở giá cao. Mặc dù cầu cũng tăng lên nhanh chóng nhưng lại là cầu giá thấp. Cụ thể, dân số năm 2011 là 88 triệu người, tỷ lệ đô thị tăng từ 27,1% năm 2005 lên 31,75% trong năm 2011 với gần 28 triệu người sống ở đô thị. Tuy nhiên, ngưỡng thu nhập người dân đô thị mới chỉ đạt 26 triệu đồng/năm, chỉ tạm đủ ăn và tiêu dùng cá nhân, không đủ tích lũy để mua nhà đất với mức giá phổ biến khoảng 10 triệu đồng/m2.

TS Ánh giả định nếu phần lớn nguồn cung trong những năm gần đây nhắm tới đối tượng có thu nhập bình quân đầu người cao nhất thì với mức 70 triệu đồng/năm vào năm 2010, hoặc cao hơn một chút vào năm 2012 thì một người phải mất tới 20 năm không chi tiêu gì mới đủ để mua một căn nhà bình thường giá 1,5 đến 2 tỉ đồng. “Rõ ràng sự mất cân đối cung - cầu, nguồn cung lớn, nguồn cầu không có khả năng thanh toán khiến thị trường mang đậm nét đầu cơ, khiến cho tồn kho bất động sản tăng vọt trong khi cầu thật còn rất cao lại chưa thể đáp ứng”, ông Ánh nói. Vấn đề lớn nhất hiện nay cần phải tăng cầu, thông qua tăng khả năng thanh toán của người dân.

Hỗ trợ người mua

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó TGĐ Công ty Sông Đà - Thăng Long, cho rằng cần thông qua ngân hàng (NH) hoặc một tổ chức có chức năng để hỗ trợ tài chính cho người dân có nhu cầu. Tuy nhiên, sẽ không giải ngân trực tiếp mà giải ngân vào dự án có đủ điều kiện nhằm tránh đồng tiền đi sai mục đích. Cách tác động này sẽ tạo sự luân chuyển trên thị trường nhà đất, bởi nó tác động kích thích đầu ra, người dân có thể mua nhà, đồng thời đầu vào là xây dựng, xi măng, sắt thép... sẽ chuyển động theo.

TS Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, phân tích: Đối với số căn hộ thị trường đang ế hiện nay, các DN trước mắt phải tự giải quyết thông qua giảm giá bán, tự tìm tới NH đã rót vốn đầu tư vào dự án đó, bắt tay với họ để hỗ trợ người mua với lãi suất thấp, trong thời hạn dài từ 5-10 năm hoặc hơn nữa. Nếu làm vậy vẫn chưa kích được cầu thì phải tiếp tục cơ cấu lại các căn hộ diện tích lớn, thu hẹp lại từ 100 m2 xuống còn 50 - 60 m2. “Căn hộ 100 m2 mà bán với giá 15 triệu đồng/m2 đã lên tới 1,5 tỉ đồng thì làm sao người dân mua được? Nếu căn hộ 60 m2 với mức giá khoảng 900 triệu đồng, người dân sẽ có khả năng tiếp cận được nhiều hơn”, ông nói.

Riêng đối với phân khúc nhà thu nhập thấp cần hỗ trợ bằng chính sách, TS Liêm cho rằng cần phải làm nhanh, làm mạnh để tạo lực đẩy thị trường, nhưng phải thông qua hỗ trợ khả năng thanh toán cho người mua. Bởi lâu nay nhà nước nói xây nhà, nhưng không hỗ trợ thanh toán nên thực sự chỉ có người thu nhập trung bình, khá trở lên mới có khả năng mua, còn người thu nhập thấp thì lực bất tòng tâm. Nhưng éo le là có rất nhiều người thu nhập trung bình, có thể mua được thì lại không thuộc đối tượng được mua. “Cho nên nhà nước cần phải nhanh chóng đưa ra cơ chế hoạt động của các quỹ tiết kiệm nhà ở, hay bất cứ quỹ nào đó để hỗ trợ cho người thu nhập thấp. Hoặc có thể thông qua NH Phát triển VN bảo lãnh cho vay, thời hạn vay dài nhiều năm. Khi đó nhà nước vừa thực hiện được chính sách an sinh xã hội, vừa giúp thị trường ấm lại”, TS Liêm nói.

Sớm đưa các quỹ vào hoạt động

Theo ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam - nguồn tiền còn dư của vốn ngân sách, của Quỹ về nhà ở mà Chính phủ đang thực hiện từ hình thức bảo lãnh, cung cấp tín dụng cho DN cần được chuyển gấp sang bảo lãnh, cung cấp tín dụng trực tiếp cho người dân mua nhà hoặc người thuê mua. Ưu tiên cho cán bộ công nhân viên (CBCNV), lực lượng vũ trang, người thuộc diện chính sách... Mức lãi suất cho vay ưu đãi, thậm chí bằng 0 trong một thời gian nhất định. Có như thế mới đảm bảo trực tiếp hỗ trợ cho người có nhu cầu thật. Bản thân CBCNV có nhu cầu nhà ở, đã có tích lũy một ít tiền nhàn rỗi. Việc nhà nước hỗ trợ vốn còn có thêm ý nghĩa giúp huy động thêm một nguồn vốn của dân. Bên cạnh đó, nhà nước có thể mua lại một số loại hình nhà ở, hoặc có cơ chế để hỗ trợ DN đưa một số loại hình nhà ở khó bán vào dạng cho thuê dài hạn. Các đối tượng là CBCNV, lực lượng vũ trang, người thuộc diện chính sách được thuê nhà dài hạn với mức giá hợp lý, thậm chí được hỗ trợ về lãi suất.

Ông Trần Kim Chung - Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương - nhận xét: Hỗ trợ trực tiếp phía người mua là rất cần thiết bởi trong suốt thời gian vừa qua, chính sách tập trung hỗ trợ cho DN tỏ ra chưa hiệu quả khi luồng tiền chưa vận hành vào thị trường mà còn vận hành trở ra. Nguyên nhân do hầu hết các DN bất động sản sau 2 năm vật lộn đều gặp khó khăn tài chính. Một lượng vốn đến hạn phải được trả cho NH trước khi có thể được giải ngân nguồn vốn mới. Vì vậy, lượng tiền vận hành vào thị trường nhỏ hơn lượng tiền đến hạn thanh toán. Theo ông Chung, hiện đang tồn tại tình trạng phòng ngừa rủi ro và đối tác giữa các NH và chủ đầu tư. Hệ thống NH và hệ thống bất động sản đều đang được tái cơ cấu, điều chỉnh. Các DN địa ốc tiềm ẩn những bất ổn về “sức khỏe” tài chính, chất lượng dự án. Các NH vì nợ xấu tăng cao, vì những biến cố liên tiếp gần đây cũng phải phòng ngừa đảm bảo an toàn, không dám mạnh dạn giải ngân. Quỹ tiết kiệm bất động sản cần phải được nhanh chóng cho ra đời, trước mắt là một văn bản quy phạm pháp luật cần được ban hành. Kết hợp với Quỹ tín thác bất động sản, hai hệ thống này sẽ phối hợp với nhau để phục vụ nhu cầu của các “chủ thể” khách hàng khác nhau.

Theo http://www.thanhnien.com.vn/pages/20121017/pha-bang-bat-dong-san-ky-2-khoi-thong-nguon-cau.aspx