Latest topics
» Cách Lựa chọn tủ bếp phù hợp cho phòng bếp nhà bạn
Today at 10:03 am by noithatanhvu

» Milton Phú Quốc Cơ hội đầu tư đất nền khan hiếm tại Bãi Trường - Phú Quốc
Yesterday at 4:53 pm by firewall279

» Thiên đường xanh giữa lòng Sài Gòn là ở đâu???
Yesterday at 4:50 pm by firewall279

» Book chỗ tầng trệt chung cư celadon tân phú
Yesterday at 4:46 pm by firewall279

» Đang tồn tại một "Thiên đường" giữa lòng Sài Gòn.
Yesterday at 4:44 pm by firewall279

» Dự án Milton 2 Bãi Trường mở bán 8 Hotel 5 sao tại Phú Quốc.
Yesterday at 4:41 pm by firewall279

» Dự án Milton 2 Bãi Trường tại Phú Quốc mở bán 8 Hotel 5 sao.
Yesterday at 4:35 pm by firewall279

» Dự án Milton 2 Bãi Trường - Cơ hội sinh lời bền vững.
Yesterday at 4:31 pm by firewall279

» Dự án Milton 2 Phú Quốc mở bán 8 Hotel 5 sao tại Bãi Trường.
Yesterday at 4:28 pm by firewall279

» Thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư thành lập cơ sở giáo dục
Yesterday at 10:38 am by lmahanoi

» Bán Xe đạp thể thao địa hình Alcott 530-26 ở đâu rẻ nhất
Wed Aug 16, 2017 3:38 pm by xedapgiare

» █Kiếm thế Giáo Đầu open: 10H00 sáng CN ngày 20/8/2017 – Sân chơi đẳng cấp miễn
Wed Aug 16, 2017 4:35 am by rungtruongson

» Bán chung cư TĐC Hoàng cầu tòa CT2A Căn số 14 63,32m2 29.5 triệu/m2
Tue Aug 15, 2017 3:29 pm by hpld91

» Chung cư celadon city mở bán block mới
Tue Aug 15, 2017 10:41 am by phuongtq123

» Xe đạp địa hình ALCOTT Alcott XTR-2300 cao cấp giá rẻ nhất Hà Nội
Tue Aug 15, 2017 10:19 am by xedapgiare

» Căn hộ Emerald Tân Phú – sống trọn từng giây
Mon Aug 14, 2017 12:02 pm by leduyquocanh1702

» Các chuyên gia Facebook không muốn bạn biết điều này
Mon Aug 14, 2017 10:33 am by dungthuctap

» HABORIZON NHA TRANG - Chỉ còn 40 suất ưu tiên chỉ sau 15 ngày giữ chỗ
Mon Aug 14, 2017 9:23 am by Ms.THỦY

» HABORIZON NHA TRANG - Chỉ còn 50 suất Ưu tiên 2 chỉ sau 10 ngày đặt giữ chỗ
Fri Aug 11, 2017 5:23 pm by Ms.THỦY

» Dự án Milton 2 Phú Quốc bán 8 khách sạn, quy mô 104 – 111 phòng.
Fri Aug 11, 2017 4:34 pm by firewall279

» Milton Phú Quốc Đất nền quy mô từ 2400 m2 – 3600 m2/ lô giá từ 24 tỷ - 50 tỷ/ lô
Fri Aug 11, 2017 4:29 pm by firewall279

» Dự án Milton 2 mở bán đất nền xây Hotel quy mô 110 phòng.
Fri Aug 11, 2017 4:22 pm by firewall279

» Đang tồn tại một "Thiên đường" giữa lòng Sài Gòn.
Fri Aug 11, 2017 4:13 pm by firewall279

» Dự án Milton 2 Bãi Trường Phú Quốc - Cơ hội sinh lời bền vững.
Fri Aug 11, 2017 4:10 pm by firewall279

» Căn hộ Emerald Tân Phú – sống trọn từng giây
Fri Aug 11, 2017 4:07 pm by firewall279

» Bán xe đạp thể thao LIFE L24 học sinh, sinh viên rẻ nhất Hà Nội
Fri Aug 11, 2017 2:28 pm by xedapgiare

» Mang đến chuẩn mực mới của cuộc sống hiện đại chỉ có tại Căn hộ Emerald Tân Phú
Fri Aug 11, 2017 10:31 am by tuyenceladon

» Bán Xe đạp địa hình dành cho học sinh Alcott 350-20 giá rẻ
Thu Aug 10, 2017 8:57 am by xedapgiare

»  Căn hộ Emerald Tân Phú Đà Lạt Giữa Lòng Thành Phố
Wed Aug 09, 2017 3:37 pm by phuongtq123

» Bán Xe đạp học sinh sinh viên Life L38.2 giá rẻ nhất Hà Nội
Wed Aug 09, 2017 2:40 pm by xedapgiare

» Đánh giá Căn hộ Celadon City Tân Phú trước khi mua.
Wed Aug 09, 2017 2:39 pm by firewall279

» Căn hộ Emerald Tân Phú – sống trọn từng giây
Wed Aug 09, 2017 2:26 pm by firewall279

» Bán gấp liền kề văn khê Hà Đông LK5 82m2 54 triệu/m2 sổ đỏ chính chủ
Wed Aug 09, 2017 11:27 am by hpld91

» Bán lô 5a23 Mỹ Phước 4 Bình Dương giá rẻ!
Tue Aug 08, 2017 10:14 pm by thanhthuy0301

» Bán Xe đạp học sinh mã ALCOOT 24AL-339 nhiều màu giá rẻ nhất Hà Nội
Tue Aug 08, 2017 9:00 am by xedapgiare

» Tại sao phải thiết kế, thi công nội thất văn phòng
Mon Aug 07, 2017 11:27 am by noithatanhvu

» Cần bán liền kề 5 khu đô thị Văn khê 82,5m2 giá 54 triệu/m2
Fri Aug 04, 2017 5:24 pm by hpld91

» Kiến thức thiết kế văn phòng làm việc tại nhà
Fri Aug 04, 2017 11:09 am by noithatanhvu

» █Thiên long Lâm Xung (Cầy Cuốc) - Open 7h30 tối T4 9/8/16 - Test: 7h30 tối CN -6
Fri Aug 04, 2017 9:11 am by rungtruongson

» Bán Chung cư mini phố Nhật Tảo, Đông Ngạc 38m2 giá bán 520 triệu TL
Fri Aug 04, 2017 8:31 am by hpld91

» █Kiếm thế Lâm Xung open: 7H30 tối T4 ngày 9/8/17 – Game miễn phí.
Thu Aug 03, 2017 2:46 pm by rungtruongson

» Duy nhất căn góc 3 pn, 91m2 Golden Field Mỹ Đình, tầng đẹp
Thu Aug 03, 2017 10:47 am by quynhnt269

» Có nên mua căn hộ emerald tân phú
Wed Aug 02, 2017 11:45 am by phuongtq123

» Hiệu quả giảm cân với Nucos Diet & Detox
Tue Aug 01, 2017 5:41 pm by phuonganhit1606@gmail.com

» █Thiên long Hoa Thiên Cốc(Cầy cuốc) Open 10h00 sáng CN ngày 6/8/17-Test game: 7h
Tue Aug 01, 2017 9:33 am by rungtruongson

» Vách ngăn Nội Thất là một sản phẩm của Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Xây Dựng Nội
Tue Aug 01, 2017 9:14 am by vachngannoithat

» Balo không thể thiếu của các bạn cuồng thời trang
Mon Jul 31, 2017 3:07 pm by suitcases2017

» Golden Field Mỹ Đình căn 74m2, ĐN, giá 1,7 tỷ. 0981.674.777
Mon Jul 31, 2017 10:31 am by quynhnt269

» Mẫu thiết kế Nội thất Bàn ghế nhân viên văn phòng đẹp giá tốt
Mon Jul 31, 2017 10:28 am by noithatanhvu

» Máy phát điện biogas cho trang trại chăn nuôi heo
Mon Jul 31, 2017 8:54 am by hungaulac

Keywords

Thống Kê
Hiện có 20 người đang truy cập Diễn Đàn, gồm: 1 Thành viên, 0 Thành viên ẩn danh và 19 Khách viếng thăm :: 2 Bots

noithatanhvu

[ View the whole list ]


Số người truy cập cùng lúc nhiều nhất là 117 người, vào ngày Tue May 17, 2016 10:49 pm

TPHCM: doanh nghiệp bds bối rối đặt giá cho sản phẩm của mình

Xem chủ đề cũ hơn Xem chủ đề mới hơn Go down

TPHCM: doanh nghiệp bds bối rối đặt giá cho sản phẩm của mình

Bài gửi by admin on Sun Oct 14, 2012 6:28 pm

Chưa bao giờ thị trường địa ốc tại TPHCM lại loạn như hiện nay. Có kẻ kêu “cứu, cứu” nhưng có người lại nói chỉ tự mình cứu mình bằng cách hạ giá hoặc đua nhau đưa ra những con số mà không biết tính xác thực tới đâu!

Loạn “cao cấp”

Đó là điều ghi nhận được từ sự kiện Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (HAG) bán căn hộ hạ giá sâu trong thời gian qua. Sau một tuần HAG mở bán căn hộ dự án Thanh Bình, gần như cả khu vực ngày nào cũng đông đúc người, không chỉ môi giới, khách hàng mà nhiều “đối thủ” cũng tìm đến.

Bởi lẽ, nhiều dự án lân cận bị “dính miểng” về giá, gần nhất là Sunrise City (giá bán 42 - 52 triệu đồng/m²), kế bên là dự án Him Lam River Side (giá bán trước đây gần 30 triệu đồng/m²), hoặc xa hơn nữa khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng cũng không tránh khỏi. Nhiều dự án có “thân phận” nổi trôi, trước đây đã mở bán nhưng bị ế, khi thị trường khó khăn giá lại cao bán không chạy, nay đứng trước áp lực cạnh tranh về giá, khó khăn trăm phần!

Có lẽ dự án bị ảnh hưởng trực tiếp nhất chính là Sunrise City, vì cách nhau chưa quá 500m. Theo thiết kế, dự án có tổng cộng 1.200 căn hộ, hiện nay chủ đầu tư xây dựng xong 752 căn, đã bán khoảng 400 căn, trong đó 2 lốc nằm ven sông chưa mở bán.

Nhằm đối phó với “khủng hoảng”, chủ đầu tư Sunrise City đáp lại bằng chương trình “Biến nguy cơ thành cơ hội”, nói rằng đó là hai phân khúc riêng biệt. Sunrise City là dòng sản phẩm cao cấp hướng đến khách hàng cao cấp nên giá bán cao gấp đôi, còn Thanh Bình hướng đến phân khúc thấp nên giá bán cũng thấp hơn…

Cách lý giải kiểu này không biết đúng tới đâu nhưng Thông tư 14 của Bộ Xây dựng về phân hạng nhà chung cư chia làm 4 loại, trong đó chung cư hạng một - gọi là cao cấp - thì cả hai dự án trên đều có tiêu chí na ná nhau. Nhưng trớ trêu nằm ở chỗ, cũng theo phân hạng này, phần cơ cấu căn hộ quy định mỗi căn hộ tối thiểu có 2 nhà vệ sinh, trong khi căn hộ 76m² và 68,78m² của Sunrise City chỉ có một nhà vệ sinh! Tiếp đó, chung cư cao cấp diện tích căn hộ nhỏ nhất không dưới 70m2 nhưng dự án Sunrise City lại có diện tích 68m², tức thuộc chung cư hạng hai!

Theo quy định trên, kể cả tại khu đô thị kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng cũng chưa lọt vào “mắt xanh” chung cư hạng một. Do vậy, để gọi một chung cư là cao cấp không phải dễ, còn nếu “tự phong” thì nên để cho khách hàng tự đánh giá sẽ hay hơn, bởi thị hiếu mỗi người một khác.

Rối... tư vấn

Mới đây, tại một buổi hội thảo, theo bộ phận nghiên cứu của Dragon Capital, TPHCM và Hà Nội mỗi nơi có hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán. Nếu mức giá là 2 tỷ đồng/căn thì số vốn bị “chôn” lên tới 140.000 tỷ đồng. Đơn vị này nhận định, nếu không có giải pháp để kích cầu mua căn hộ, có lẽ cần ít nhất 7 năm mới tiêu thụ hết lượng căn hộ tồn kho hiện nay.

Quả thật, đây là thông tin khá sốc, bởi căn hộ tồn kho là “bề nổi” vì mắt thấy được, còn nếu hướng góc nhìn theo những dự án chưa là hàng tồn kho - còn dở dang - thì tiền chôn vào đất không biết chừng nào! Ở đây chúng ta cần phân biệt hai loại, một loại xây dựng xong và một loại đủ điều kiện để bán.

Về những căn hộ xây dựng xong, theo báo cáo của UBND TPHCM, tính đến hết năm 2011, toàn thành phố xây dựng khoảng 35.000 căn hộ. Nói dự án thì nhiều nhưng ngoi lên khỏi mặt đất thì không đáng kể, bởi HAG xây dựng chung cư nhiều số 1 tại TPHCM hiện nay số lượng chung cư xây dựng xong cũng chưa vượt qua 5.000 căn hộ.

Trong khi đó, phần lớn căn hộ đã bán và có người ở đông đúc, điều này có thể kiểm chứng qua hàng loạt chung cư đang “sáng đèn” tại các quận huyện, từ trung tâm cho đến ngoại thành. Chắc chắn báo cáo trên không nhắm vào đối tượng này, bởi hàng tồn kho không lên đến con số 35.000 căn hộ.

Đối với diện đủ điều kiện để bán, một trong những tiêu chí quan trọng theo Luật Nhà ở là phải xong móng, tức chưa “ngoi” lên mặt đất nhưng vẫn bán được. Thành phố có rất nhiều dạng dự án như thế. Theo tính toán, một dự án chung cư phần móng chiếm tỷ lệ đầu tư 30%, tiền đất sẽ được phân chia theo tầng cao của căn hộ, nôm na xây càng cao thì tiền đất càng ít.

Như vậy, chi phí lớn nhất là xây dựng, mà chung cư chỉ mới làm móng thì không thể quy kết ra rằng mỗi căn là 2 tỷ đồng được. Mà hàng tồn kho đối với các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán khi thể hiện trong báo cáo tài chính là bao gồm cả diện “bất động sản dở dang”, chứ không phải loại xây xong rồi không bán được.

Đến đây mới thấy, việc phán đoán 7 năm nữa mới bán hết căn hộ tồn kho từ bộ phận nghiên cứu của Dragon Capital là hết sức mập mờ. Thực tế không lạ gì việc tư vấn kiểu này của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản, khó đo lường độ chính xác. Cách nay chưa lâu, báo chí đã “vạch mặt” 2 công ty nghiên cứu thị trường bất động sản công bố thông tin sai lệch ảnh hưởng đến chủ đầu tư. Hiện nay thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn khốc liệt, người mua cần sàng lọc thông tin kỹ là điều tối quan trọng.

Theo http://landtoday.net/vn/nghiencuutt/42077/nao-loan-thi-truong-dia-oc.aspx
avatar
admin
Admin

Tổng số bài gửi : 1349
Join date : 18/11/2010
Age : 43
Đến từ : Hà nội

Về Đầu Trang Go down

Xem chủ đề cũ hơn Xem chủ đề mới hơn Về Đầu Trang


 
Permissions in this forum:
Bạn không có quyền trả lời bài viết