Latest topics
» hướng dẫn làm món bò kho quế tại nhà
Today at 11:21 am by leduy8294

» hướng dẫn làm món nhộng xào hẹ
Today at 10:25 am by leduy8294

» hướng dẫn làm món khoai tây nhồi xúc xích
Today at 9:28 am by leduy8294

» Đánh giá Căn hộ Celadon City Tân Phú trước khi mua.
Today at 9:23 am by firewall279

» Top white chia sẻ phương pháp trị mụn an toàn tại nhà
Yesterday at 5:08 pm by phuonganhit1606@gmail.com

» Chung cư mini Đình Thôn 67 chỉ từ hơn 500 triệu/ căn, đủ nội thất, thiết kế đẹp
Yesterday at 4:35 pm by ngomai93

» hướng dẫn làm món bò xào khoai tây hấp dẫn
Yesterday at 3:08 pm by leduy8294

» hướng dẫn làm món bún ốc đơn giản tại nhà
Yesterday at 11:04 am by leduy8294

» hướng dẫn làm món canh riêu cá chép hấp dẫn
Yesterday at 9:05 am by leduy8294

» Bán đất nền, có hồ bơi, Dĩ An, Bình Dương:16.6tr/m2. 0902238113
Sun May 21, 2017 7:19 am by thanhduoc38113

» CẦN BÁN ĐẤT 100m², GIÁ 1.66TỶ-BÌNH NGUYÊN, DĨ AN 0902238113
Sun May 21, 2017 6:09 am by thanhduoc38113

» Dịch vụ thành lập công ty nhanh trọn gói giá rẻ
Sun May 21, 2017 12:57 am by lmahanoi

» hướng dẫn làm món canh riêu cá chép chua cay
Sat May 20, 2017 10:57 am by leduy8294

» hướng dẫn làm món cá kho chuối xanh tại nhà
Sat May 20, 2017 9:44 am by leduy8294

» hướng dẫn làm món móng giò hầm lạc
Fri May 19, 2017 11:29 am by leduy8294

» hướng dẫn làm món nộm xoài thịt bò
Fri May 19, 2017 10:20 am by leduy8294

» hướng dẫn muối bắp cải nhanh
Fri May 19, 2017 9:01 am by leduy8294

» Không thể rời mắt khỏi biệt thự cổ điển 5 tầng
Thu May 18, 2017 9:42 pm by nguyen tho

» hướng dẫn làm món gà om hạt dẻ
Thu May 18, 2017 11:36 am by leduy8294

» hướng dẫn làm món canh bí đỏ thịt băm
Thu May 18, 2017 10:08 am by leduy8294

» hướng dẫn làm món xôi mít ngon tại nhà
Thu May 18, 2017 9:04 am by leduy8294

» Bán gấp chung cư mini 67 Mỹ Đình, chỉ từ 500 triệu, chiết khấu 2% cực sốc !!!
Wed May 17, 2017 5:12 pm by ngomai93

» hướng dẫn làm mắm tép chưng thịt
Wed May 17, 2017 2:56 pm by leduy8294

» Thi công nội thất khách sạn đối với phòng hội nghị
Wed May 17, 2017 2:22 pm by noithatanhvu

» hướng dẫn làm món chả giò ré tại nhà
Wed May 17, 2017 10:47 am by leduy8294

» hướng dẫn làm món mứt cà chua tại nhà
Wed May 17, 2017 9:25 am by leduy8294

» Bán gấp chung cư mini Đội Cấn từ 30-70m2, giá cực sốc chiết khấu 1%
Tue May 16, 2017 5:11 pm by ngomai93

» Chăm sóc làn da sẹo rỗ với bã rau má
Tue May 16, 2017 4:54 pm by phuonganhit1606@gmail.com

» Bán gấp căn 71m2 chung cư CT2A Hoàng Cầu nhìn hồ giá 29 triệu/m2
Tue May 16, 2017 4:34 pm by hpld91

» Thiết kế nội thất phòng ngủ khách sạn đẹp như mơ
Tue May 16, 2017 3:42 pm by noithatanhvu

» trị rụng tóc hiệu quả cho nam giới
Tue May 16, 2017 10:52 am by leduy8294

» nguyên nhân rụng tóc bất thường
Tue May 16, 2017 9:47 am by leduy8294

» 5 công thức giúp bạn mọc tóc nhanh
Tue May 16, 2017 8:54 am by leduy8294

» mẹo chăm sóc tóc mỏng
Mon May 15, 2017 10:47 am by leduy8294

» những điều cần biết để sấy tóc đúng cách
Mon May 15, 2017 9:30 am by leduy8294

» những điều sai lầm trong việc chăm sóc tóc dài
Mon May 15, 2017 8:37 am by leduy8294

» Tư vấn thành lập công ty, doanh nghiệp rẻ uy tín ở đâu
Sun May 14, 2017 4:27 pm by lmahanoi

» Bán gấp căn hộ 71m2 CT2C CC tái định cư 36 Hoàng Cầu 29 tr/m2 TL
Sun May 14, 2017 10:20 am by hpld91

» Giảm lượng mỡ thừa với sữa đậu nành và top white
Sat May 13, 2017 2:57 pm by phuonganhit1606@gmail.com

» hướng dẫn dùng kem chống nắng đúng cách
Fri May 12, 2017 11:15 am by leduy8294

» những điều bạn nên biết về kiểu tóc undercut
Fri May 12, 2017 10:23 am by leduy8294

» hướng dẫn làm món mì ý xào thịt bò
Thu May 11, 2017 11:25 am by leduy8294

» Kỹ thuật trồng giống mít không hạt
Thu May 11, 2017 11:00 am by nganltbn

» hướng dẫn làm món khoai tây xào xúc xích
Thu May 11, 2017 10:17 am by leduy8294

» hướng dẫn làm món canh bầu nấu hến
Thu May 11, 2017 9:02 am by leduy8294

» hướng dẫn làm món sữa chua nha đam
Wed May 10, 2017 11:21 am by leduy8294

» hướng dẫn làm món kem dâu tây ngon tại nhà
Wed May 10, 2017 10:09 am by leduy8294

» hướng dẫn làm chả cá lã vọng ngon
Wed May 10, 2017 9:05 am by leduy8294

» █ Kiếm thế Truyền Thuyết open: 7h30 tối T4 ngày 10/5/2017 Sân chơi dành cho gam
Wed May 10, 2017 8:44 am by rungtruongson

» hướng dẫn làm món nộm hoa chuối tại nhà
Tue May 09, 2017 10:57 am by leduy8294

Thống Kê
Hiện có 27 người đang truy cập Diễn Đàn, gồm: 0 Thành viên, 0 Thành viên ẩn danh và 27 Khách viếng thăm :: 1 Bot

Không

[ View the whole list ]


Số người truy cập cùng lúc nhiều nhất là 117 người, vào ngày Tue May 17, 2016 10:49 pm

Giá bất động sản phải hạ thêm 20%-30% mới là đáy

Xem chủ đề cũ hơn Xem chủ đề mới hơn Go down

Giá bất động sản phải hạ thêm 20%-30% mới là đáy

Bài gửi by admin on Thu Oct 11, 2012 5:43 pm

'Tính từ thời điểm này, giá bất động sản phải xuống thêm 20%-30% nữa mới về đúng những yếu tố căn bản.... Đây là đáy bền vững', TS Alan Phan, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa tại Hong Kong nhận định.

Quý III, BĐS sẽ chạm đáy

Ông nhận định như thế nào về thực trạng giá BĐS hiện nay?

TS Alan Phan, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa tại Hong Kong: Giá thị trường BĐS luôn dựa trên vấn đề thuận mua vừa bán. Suốt thời gian dài vừa qua, BĐS ở Việt Nam bị thổi lên cao hơn giá trị căn bản gấp nhiều lần. Khi áp suất trong bong bóng quá cao sẽ xảy ra tình trạng nổ hoặc xì hơi từ từ. Nhưng dù nổ hay xì hơi thì quả bóng này cũng phải trở về thực trạng của nó.

Vậy giá nào thì BĐS về với thực tế?

Tính từ thời điểm này, tôi dự đoán BĐS phải xuống thêm 20%-30% nữa mới về đúng những yếu tố căn bản (cung cầu, khả năng của người mua và tâm lý chung). Đây là đáy bền vững. Tuy nhiên, vì BĐS chịu tác động bởi yếu tố “bầy đàn”, khi giá tăng thì tranh nhau mua vào, giá xuống thì ai cũng đợi xuống thêm.

Thêm vào đó, nhiều nhà đầu tư đang kẹt vốn và các BĐS do ngân hàng tịch thu phải đem ra bán tháo. Từ đây sẽ tạo ra xu hướng đi xuống sâu hơn đáy. Theo kinh nghiệm về bong bóng BĐS ở các nước, sau khi xuống đáy thì phải cộng thêm 30% độ giảm vì sự xuyên đáy này. Như vậy sang quý II-2013 nó sẽ chạm đáy và hai năm tiếp sẽ xuyên đáy.

Nhưng rất nhiều căn hộ đã giảm từ 30% thậm chí 40%-50% rồi vẫn không có người mua, thưa ông?

Điều đó cho thấy giá BĐS chưa trở về thực trạng. Trên thế giới, giá BĐS liên quan tới ba nhân tố chính: nhu cầu, thu nhập và tâm lý. Các yếu tố như địa điểm, lãi suất… cũng quan trọng.

Ở Việt Nam, nhu cầu trong phân khúc trung bình rất tốt vì còn nhiều người chưa có nhà. Tuy nhiên, mức cung đang quá cao, nếu các căn hộ cao cấp có thể giảm giá theo nhu cầu nhà trung bình thì cung cầu sẽ cân bằng.

Mặt khác, tại hai TP lớn là Hà Nội và TP.HCM, tổng thu nhập trung bình của một gia đình khoảng 180 triệu đồng/năm. Nếu mua nhà trả góp trong 20 năm với lãi suất 10%, khả năng họ trả được khoảng 30% trên tổng thu nhập (1 tỉ đồng). Do đó, tính ra giá họ có thể chấp nhận được là 14 triệu đồng/m2 cho một căn hộ 70 m2.

Yếu tố thứ ba, hiện môi trường kinh tế không mấy thuận lợi, niềm tin về thị trường không có. Khách hàng đang hoang mang và họ không biết trong tương lai có thể kiếm được bao nhiêu tiền trong khi lạm phát vẫn là một mối đe dọa lớn. Bởi thế, ngay cả khi giá thị trường về đáy nhưng khách hàng không có niềm tin và bi quan thì cũng khó bán.

Hiện nay có căn giảm xuống 14 triệu đồng/m2 vẫn không có người mua, tại sao vậy?

Như đã nói, vì niềm tin còn thiếu nên khách hàng còn đợi. Thêm vào đó, với giá vàng gia tăng, giá của BĐS cao hơn thực tế nhiều. Tôi nghĩ giá BĐS phải xuyên đáy xuống 10 triệu đồng/m2 thì thị trường mới có thể phục hồi.

Một yếu tố khác là giá trị chung cư khác giá trị nhà mặt phố. Một phần lớn tạo ra giá trị gia tăng là vấn đề quản lý. Đây là lý do Phú Mỹ Hưng bán được các dự án với giá cao.

Làm gì còn tiền để đầu cơ

Việc giảm giá mạnh như thế DN có bị lỗ, ví dụ mới đây một số căn hộ được cho là cao cấp ở quận 7 chỉ bán giá 19 triệu đồng/m2?

Các căn hộ dự án ven quận 7 giảm xuống 19-20 triệu đồng/m2 cũng chỉ là căn hộ trung bình chứ không phải loại cao cấp. Và nó phải xuống còn 13 triệu đồng + VAT +… thành 14 triệu đồng mới đúng.

Còn việc lỗ hay lãi phải tính các khoản phí. DN nào mua đất 5-7 năm trước thì không lỗ nhưng nếu mua khoảng 2-3 năm trở lại đây sẽ lỗ.

Tại thời điểm giá BĐS đang tìm đáy này liệu có còn tình trạng đầu cơ?

Ở môi trường nào cũng có tình trạng đầu cơ. Nhưng các nhà đầu cơ trước đây nay cũng không còn tiền. Ngoài ra, người ta chỉ đầu cơ khi có bong bóng thổi phồng giá, còn khi bong bóng đang xì hơi thì nhanh chân mà tháo chạy.

Vậy theo ông, DN BĐS phải làm gì trong lúc này?

Trừ khi có trường vốn có thể đợi hơn năm năm, DN nào đang đi vay để cầm cự phải bán cho nhanh chứ để lâu còn chết nữa. Ví như thiên hạ chạy khỏi rạp hát trong đám cháy, ai nhanh chân thì thoát, ai chậm sẽ bị đè lên.

Sẽ ra sao nếu DN không thể chạy hoặc chạy không kịp?

Hiện giờ các DN BĐS gần như không được phép phá sản vì nợ ngân hàng, nợ khách hàng, nợ nhà xây dựng… thành thử họ đang cố bám trụ chứ không thể tự giải quyết các vấn đề này. Bởi vậy đến một lúc nào đó, quả bom này sẽ phải nổ tung thôi. DN nào không thể bám trụ, cứ để tự phá sản.

Có một giải pháp là Chính phủ quốc hữu hóa các căn hộ để trống rồi giao lại cho các chủ nợ. Ở Mỹ, khi DN phá sản thì tòa án làm chủ, sắp xếp với các chủ nợ để thanh lý. Thành phần tư nhân rất sáng tạo, họ có cách giải quyết êm đẹp dựa trên tinh thần dân chủ và quyền lợi hỗ tương từ nhiều phía.

Bong bóng BĐS trên thế giới xì hơi như thế nào, thưa ông?

Ở Mỹ bong bóng bắt đầu xì hơi từ năm 2007, khi được 30%-40% nó về đáy của giá trị thực. Sau đó, BĐS xuyên đáy thêm 20% nữa, tổng cộng đến nay giảm được 60%. Có lẽ sang năm 2013 BĐS ở Mỹ mới bắt đầu phục hồi. So sánh Việt Nam với các nước Đông Nam Á khác, giá căn hộ trung bình tại Malaysia và Thái Lan chỉ chừng 400-500 USD/m2 (tương đương 10 triệu đồng/m2).

Xin cảm ơn ông.

Hai “quả bom” lớn trong năm 2013

Hiện nay có khoảng 120.000-180.000 căn hộ tồn kho và xây dở dang. Cứ cho là 100.000 căn hộ đã thu tiền đặt cọc, chừng 500 triệu đồng mỗi căn. Tính lại, tổng tiền nợ khách hàng của các DN BĐS chừng 50.000 tỉ đồng, tương đương 2,3 tỉ USD. Đây là số nợ khủng khiếp. Con số này có thể còn lớn hơn cả nợ xấu ngân hàng. Thế nên trong năm 2013, chúng ta sẽ phải đối mặt với hai “quả bom”: nợ xấu ngân hàng và nợ khách hàng của các DN BĐS.


Theo http://landtoday.net/vn/nghiencuutt/41976/qua-bom-bat-dong-san-se-no-tung.aspx
avatar
admin
Admin

Tổng số bài gửi : 1349
Join date : 18/11/2010
Age : 43
Đến từ : Hà nội

Về Đầu Trang Go down

Xem chủ đề cũ hơn Xem chủ đề mới hơn Về Đầu Trang


 
Permissions in this forum:
Bạn không có quyền trả lời bài viết