Latest topics
» Bán liền Kề TNR Star Đồng văn Duy tiên 72m2 giá chỉ 479 triệu
Yesterday at 6:01 pm by hpld91

» Căn hộ vinhomes cao xà lá nguyễn trãi có gì hấp dẫn
Yesterday at 5:19 pm by diennguyen59

» 7 ý tưởng khắc phục phòng khách có trần nhà thấp
Yesterday at 1:50 pm by Nguyenlinh000

»  Bán nhà phân lô Trung Văn, DT 64, 5 m2, Giá 3,6 tỷ
Yesterday at 12:48 pm by thanhthuy0301

» Thiết kế căn hộ Hồng hà eco city- sáng tạo và thông minh
Mon Dec 11, 2017 4:13 pm by thanhhoanbds123

» ½INCH..OD15=DN15. Thép ống 21 - A53/A106 - Ống 21x2.11, đen/kẽm 21x2.77
Mon Dec 11, 2017 2:54 pm by nobita

» Cách để biết nội thất phòng khách của bạn theo phong cách nào
Mon Dec 11, 2017 1:59 pm by Nguyenlinh000

» █ TL Chúa Tể(CC) open 7h30 tối T4 ngày 13/12/17 - Test game: 7h30 tối CN 10/12
Sun Dec 10, 2017 11:31 am by rungtruongson

» Đồng Hồ Nam Cao Cấp Chính Hãng Olympia Star
Sat Dec 09, 2017 4:34 pm by Gia Bao

» █Kiếm Thế Quách Tĩnh - Open 7h30 tối T4 ngày 13/12/2017 - Miễn phí sét Hoà
Sat Dec 09, 2017 2:44 pm by rungtruongson

» Cập nhập về chủ đầu tư và vị trí của Vinhomes Cao Xà Lá
Fri Dec 08, 2017 4:32 pm by diennguyen59

»  8 ý tưởng giúp bạn trang trí nhà ở cho Noel 2017 này
Fri Dec 08, 2017 4:16 pm by Nguyenlinh000

» Thủ tục thay đổi giấy phép đầu tư
Fri Dec 08, 2017 9:55 am by lmahanoi

» 125~125..6m. Thép hộp 125x125, HV 125x125x5li, vuông 125x125x6li đen, kẽm
Thu Dec 07, 2017 2:06 pm by nobita

» ƻ..40*80. Thép hộp 40x80, HCN đen 40x80x1.8 - Q235* 40x80x4
Wed Dec 06, 2017 3:14 pm by nobita

» Tiêu chuẩn đối với giám đốc công ty cổ phần
Wed Dec 06, 2017 10:21 am by lmahanoi

» Lý do bạn phải du lịch Đà Lạt 1 lần trong đời
Wed Dec 06, 2017 9:50 am by tuminhvo379

» Bán đất dự án liền kề TNR Star Đồng Văn ( quốc lộ 38 ) 81m2 524 triệu/lô
Tue Dec 05, 2017 5:39 pm by hpld91

» Sử dụng Serum Sakura có tốt và hiệu quả không
Mon Dec 04, 2017 8:24 pm by phuonganhit1606@gmail.com

» Mẹo bài trí nội thất cho phòng khách dưới 10m2 của bạn
Mon Dec 04, 2017 3:07 pm by Nguyenlinh000

» ℅..406*DN400. Thép ống 406, ống mạ kẽm nhúng nóng 406x9.53, 406x12.7// 355x6.35
Mon Dec 04, 2017 2:30 pm by nobita

» Dịch vụ tư vấn thành lập doanh nghiệp tại Bắc Ninh
Mon Dec 04, 2017 10:01 am by lmahanoi

» Có ai biết Propzy là gì không, chia sẻ ít thông tin với.
Sun Dec 03, 2017 1:23 pm by Pham Hoang Lam

» █Kiếm thế Lâm Xung open: 7h30 tối T5 ngày 7/12/17 – Miễn phí sét Hoàng Kim
Sun Dec 03, 2017 1:12 pm by rungtruongson

» Không dùng viên uống trắng da Sakura da có bị đen không chị em
Sat Dec 02, 2017 8:28 pm by phuonganhit1606@gmail.com

» Hộp mạ kẽm nhúng nóng 150x150 - Thép hộp 150x150 - HV 150x150x3li, 4li
Sat Dec 02, 2017 2:41 pm by nobita

» Mách bạn làm thế nào để không bị căng thẳng hiệu quả
Fri Dec 01, 2017 4:02 pm by KimTho

» ≡75x150≡ Thép hộp 75x150, hộp 75x150x3, HCN 75x150x3.5// 100x200x5 đen, kẽm
Fri Dec 01, 2017 3:25 pm by nobita

» Thủ tục thay đổi giấy chứng nhận đầu tư
Fri Dec 01, 2017 9:34 am by lmahanoi

» Đồng hồ da nam chính hãng đạt chuẩn Swiss Made
Fri Dec 01, 2017 9:25 am by quandt103

» Dự án thành phố thu nhỏ Vinhomes Nguyễn Trãi
Thu Nov 30, 2017 3:42 pm by diennguyen59

» @&@..Thép hộp 175x175, HV 175x175x5, đen vuông 175x175x6// 200x200x10
Thu Nov 30, 2017 3:02 pm by nobita

» Tư vấn thủ tục tạm ngừng kinh doanh
Thu Nov 30, 2017 10:16 am by lmahanoi

» “ĐĂNG TIN ĐỘC QUYỀN – NHẬN GÓI HỖ TRỢ 50 TRIỆU”
Wed Nov 29, 2017 4:57 pm by Pham Hoang Lam

» Cho thuê văn phòng 40m2 tòa 319 Bộ quốc phòng ( 63 Lê văn lương )
Wed Nov 29, 2017 3:36 pm by hpld91

» Code..10*30. Thép hộp 10x30 - HCN 10x30x1.0, hộp 10x30x1.2// CN 20x30x1.2
Wed Nov 29, 2017 3:13 pm by nobita

» Kinh nghiệm khi mua đồng hồ chính hãng giá rẻ tại Hà Nội
Wed Nov 29, 2017 10:30 am by quandt103

» Tư vấn thủ tục giải thể chi nhánh công ty
Wed Nov 29, 2017 9:45 am by lmahanoi

» Bán gấp CHCC Tây hà 19 Tố Hữu, 114m2, ban công đông nam 25 triệu/m2 SĐCC
Tue Nov 28, 2017 7:32 pm by hpld91

» 38!38..Thép hộp 38x38, HV 38x38x1.5, 38x38x2// Hộp 75x75x4, V 80x80x4
Tue Nov 28, 2017 1:59 pm by nobita

» Điều kiện thành lập công ty tài chính
Tue Nov 28, 2017 9:29 am by lmahanoi

» █Kiếm thế Thanh Gươm- Open 7h30 tối T4 ngày 29/11/2017 - Miễn phí 100%
Tue Nov 28, 2017 5:12 am by rungtruongson

» ΦDN50Φ..2INCH. Thép ống 60, DN50xSch10, DN50xSch40// DN60, DN80, DN90
Mon Nov 27, 2017 2:27 pm by nobita

» Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài
Mon Nov 27, 2017 9:16 am by lmahanoi

» 60..60*60. Thép hộp 60x60, hộp đen, kẽm 60x60x1.8, vuông 60x60x2// HV 75x75x5li
Sat Nov 25, 2017 10:54 am by nobita

» Tư vấn thành lập công ty vốn nước ngoài tại Bắc Ninh
Sat Nov 25, 2017 9:59 am by lmahanoi

» những ý kiến đánh giá về viên uống trắng da Sakura như thế nào
Fri Nov 24, 2017 5:48 pm by phuonganhit1606@gmail.com

» Ống..90..DN80*3inch. Thép ống 90, DN80xSCH10, DN80xSCH40// DN90, DN100, DN125
Fri Nov 24, 2017 2:13 pm by nobita

» Tư vấn soạn thảo hợp đồng kinh tế
Fri Nov 24, 2017 10:17 am by lmahanoi

» Dây da đồng hồ và những điều người sử dụng cần phải biết
Fri Nov 24, 2017 10:10 am by quandt103

Keywords

Thống Kê
Hiện có 52 người đang truy cập Diễn Đàn, gồm: 0 Thành viên, 0 Thành viên ẩn danh và 52 Khách viếng thăm :: 1 Bot

Không

[ View the whole list ]


Số người truy cập cùng lúc nhiều nhất là 117 người, vào ngày Tue May 17, 2016 10:49 pm

Giá bất động sản phải hạ thêm 20%-30% mới là đáy

Xem chủ đề cũ hơn Xem chủ đề mới hơn Go down

Giá bất động sản phải hạ thêm 20%-30% mới là đáy

Bài gửi by admin on Thu Oct 11, 2012 5:43 pm

'Tính từ thời điểm này, giá bất động sản phải xuống thêm 20%-30% nữa mới về đúng những yếu tố căn bản.... Đây là đáy bền vững', TS Alan Phan, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa tại Hong Kong nhận định.

Quý III, BĐS sẽ chạm đáy

Ông nhận định như thế nào về thực trạng giá BĐS hiện nay?

TS Alan Phan, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa tại Hong Kong: Giá thị trường BĐS luôn dựa trên vấn đề thuận mua vừa bán. Suốt thời gian dài vừa qua, BĐS ở Việt Nam bị thổi lên cao hơn giá trị căn bản gấp nhiều lần. Khi áp suất trong bong bóng quá cao sẽ xảy ra tình trạng nổ hoặc xì hơi từ từ. Nhưng dù nổ hay xì hơi thì quả bóng này cũng phải trở về thực trạng của nó.

Vậy giá nào thì BĐS về với thực tế?

Tính từ thời điểm này, tôi dự đoán BĐS phải xuống thêm 20%-30% nữa mới về đúng những yếu tố căn bản (cung cầu, khả năng của người mua và tâm lý chung). Đây là đáy bền vững. Tuy nhiên, vì BĐS chịu tác động bởi yếu tố “bầy đàn”, khi giá tăng thì tranh nhau mua vào, giá xuống thì ai cũng đợi xuống thêm.

Thêm vào đó, nhiều nhà đầu tư đang kẹt vốn và các BĐS do ngân hàng tịch thu phải đem ra bán tháo. Từ đây sẽ tạo ra xu hướng đi xuống sâu hơn đáy. Theo kinh nghiệm về bong bóng BĐS ở các nước, sau khi xuống đáy thì phải cộng thêm 30% độ giảm vì sự xuyên đáy này. Như vậy sang quý II-2013 nó sẽ chạm đáy và hai năm tiếp sẽ xuyên đáy.

Nhưng rất nhiều căn hộ đã giảm từ 30% thậm chí 40%-50% rồi vẫn không có người mua, thưa ông?

Điều đó cho thấy giá BĐS chưa trở về thực trạng. Trên thế giới, giá BĐS liên quan tới ba nhân tố chính: nhu cầu, thu nhập và tâm lý. Các yếu tố như địa điểm, lãi suất… cũng quan trọng.

Ở Việt Nam, nhu cầu trong phân khúc trung bình rất tốt vì còn nhiều người chưa có nhà. Tuy nhiên, mức cung đang quá cao, nếu các căn hộ cao cấp có thể giảm giá theo nhu cầu nhà trung bình thì cung cầu sẽ cân bằng.

Mặt khác, tại hai TP lớn là Hà Nội và TP.HCM, tổng thu nhập trung bình của một gia đình khoảng 180 triệu đồng/năm. Nếu mua nhà trả góp trong 20 năm với lãi suất 10%, khả năng họ trả được khoảng 30% trên tổng thu nhập (1 tỉ đồng). Do đó, tính ra giá họ có thể chấp nhận được là 14 triệu đồng/m2 cho một căn hộ 70 m2.

Yếu tố thứ ba, hiện môi trường kinh tế không mấy thuận lợi, niềm tin về thị trường không có. Khách hàng đang hoang mang và họ không biết trong tương lai có thể kiếm được bao nhiêu tiền trong khi lạm phát vẫn là một mối đe dọa lớn. Bởi thế, ngay cả khi giá thị trường về đáy nhưng khách hàng không có niềm tin và bi quan thì cũng khó bán.

Hiện nay có căn giảm xuống 14 triệu đồng/m2 vẫn không có người mua, tại sao vậy?

Như đã nói, vì niềm tin còn thiếu nên khách hàng còn đợi. Thêm vào đó, với giá vàng gia tăng, giá của BĐS cao hơn thực tế nhiều. Tôi nghĩ giá BĐS phải xuyên đáy xuống 10 triệu đồng/m2 thì thị trường mới có thể phục hồi.

Một yếu tố khác là giá trị chung cư khác giá trị nhà mặt phố. Một phần lớn tạo ra giá trị gia tăng là vấn đề quản lý. Đây là lý do Phú Mỹ Hưng bán được các dự án với giá cao.

Làm gì còn tiền để đầu cơ

Việc giảm giá mạnh như thế DN có bị lỗ, ví dụ mới đây một số căn hộ được cho là cao cấp ở quận 7 chỉ bán giá 19 triệu đồng/m2?

Các căn hộ dự án ven quận 7 giảm xuống 19-20 triệu đồng/m2 cũng chỉ là căn hộ trung bình chứ không phải loại cao cấp. Và nó phải xuống còn 13 triệu đồng + VAT +… thành 14 triệu đồng mới đúng.

Còn việc lỗ hay lãi phải tính các khoản phí. DN nào mua đất 5-7 năm trước thì không lỗ nhưng nếu mua khoảng 2-3 năm trở lại đây sẽ lỗ.

Tại thời điểm giá BĐS đang tìm đáy này liệu có còn tình trạng đầu cơ?

Ở môi trường nào cũng có tình trạng đầu cơ. Nhưng các nhà đầu cơ trước đây nay cũng không còn tiền. Ngoài ra, người ta chỉ đầu cơ khi có bong bóng thổi phồng giá, còn khi bong bóng đang xì hơi thì nhanh chân mà tháo chạy.

Vậy theo ông, DN BĐS phải làm gì trong lúc này?

Trừ khi có trường vốn có thể đợi hơn năm năm, DN nào đang đi vay để cầm cự phải bán cho nhanh chứ để lâu còn chết nữa. Ví như thiên hạ chạy khỏi rạp hát trong đám cháy, ai nhanh chân thì thoát, ai chậm sẽ bị đè lên.

Sẽ ra sao nếu DN không thể chạy hoặc chạy không kịp?

Hiện giờ các DN BĐS gần như không được phép phá sản vì nợ ngân hàng, nợ khách hàng, nợ nhà xây dựng… thành thử họ đang cố bám trụ chứ không thể tự giải quyết các vấn đề này. Bởi vậy đến một lúc nào đó, quả bom này sẽ phải nổ tung thôi. DN nào không thể bám trụ, cứ để tự phá sản.

Có một giải pháp là Chính phủ quốc hữu hóa các căn hộ để trống rồi giao lại cho các chủ nợ. Ở Mỹ, khi DN phá sản thì tòa án làm chủ, sắp xếp với các chủ nợ để thanh lý. Thành phần tư nhân rất sáng tạo, họ có cách giải quyết êm đẹp dựa trên tinh thần dân chủ và quyền lợi hỗ tương từ nhiều phía.

Bong bóng BĐS trên thế giới xì hơi như thế nào, thưa ông?

Ở Mỹ bong bóng bắt đầu xì hơi từ năm 2007, khi được 30%-40% nó về đáy của giá trị thực. Sau đó, BĐS xuyên đáy thêm 20% nữa, tổng cộng đến nay giảm được 60%. Có lẽ sang năm 2013 BĐS ở Mỹ mới bắt đầu phục hồi. So sánh Việt Nam với các nước Đông Nam Á khác, giá căn hộ trung bình tại Malaysia và Thái Lan chỉ chừng 400-500 USD/m2 (tương đương 10 triệu đồng/m2).

Xin cảm ơn ông.

Hai “quả bom” lớn trong năm 2013

Hiện nay có khoảng 120.000-180.000 căn hộ tồn kho và xây dở dang. Cứ cho là 100.000 căn hộ đã thu tiền đặt cọc, chừng 500 triệu đồng mỗi căn. Tính lại, tổng tiền nợ khách hàng của các DN BĐS chừng 50.000 tỉ đồng, tương đương 2,3 tỉ USD. Đây là số nợ khủng khiếp. Con số này có thể còn lớn hơn cả nợ xấu ngân hàng. Thế nên trong năm 2013, chúng ta sẽ phải đối mặt với hai “quả bom”: nợ xấu ngân hàng và nợ khách hàng của các DN BĐS.


Theo http://landtoday.net/vn/nghiencuutt/41976/qua-bom-bat-dong-san-se-no-tung.aspx
avatar
admin
Admin

Tổng số bài gửi : 1350
Join date : 18/11/2010
Age : 44
Đến từ : Hà nội

Về Đầu Trang Go down

Xem chủ đề cũ hơn Xem chủ đề mới hơn Về Đầu Trang


 
Permissions in this forum:
Bạn không có quyền trả lời bài viết