Latest topics
» Thiết kế lắp đặt vách ngăn vệ sinh tại Thái Nguyên
Yesterday at 8:53 am by vachngannoithat

» Tìm hiểu lợi ích khi mua nucos white tại kang nam
Sat Aug 19, 2017 9:22 pm by phuonganhit1606@gmail.com

» Thiết kế lắp đặt vách ngăn văn phòng tại Hà Nam
Sat Aug 19, 2017 5:10 pm by vachngannoithat

» Thiết kế, sản xuất bàn ghế sofa phòng khách theo yêu cầu
Sat Aug 19, 2017 3:32 pm by noithatanhvu

» Tư vấn thành lập công ty cổ phần tại Hà Nội
Sat Aug 19, 2017 11:10 am by lmahanoi

» Book chỗ tầng trệt chung cư celadon tân phú
Sat Aug 19, 2017 10:33 am by phuongtq123

» Tư vấn thành lập Công ty truyền thông tại Hà Nội
Fri Aug 18, 2017 11:20 pm by lmahanoi

» Đại học Monash- Trường đại học tiên tiến ở Úc
Fri Aug 18, 2017 11:21 am by kenshihuynh

» Cách Lựa chọn tủ bếp phù hợp cho phòng bếp nhà bạn
Fri Aug 18, 2017 10:03 am by noithatanhvu

» Milton Phú Quốc Cơ hội đầu tư đất nền khan hiếm tại Bãi Trường - Phú Quốc
Thu Aug 17, 2017 4:53 pm by firewall279

» Thiên đường xanh giữa lòng Sài Gòn là ở đâu???
Thu Aug 17, 2017 4:50 pm by firewall279

» Book chỗ tầng trệt chung cư celadon tân phú
Thu Aug 17, 2017 4:46 pm by firewall279

» Đang tồn tại một "Thiên đường" giữa lòng Sài Gòn.
Thu Aug 17, 2017 4:44 pm by firewall279

» Dự án Milton 2 Bãi Trường mở bán 8 Hotel 5 sao tại Phú Quốc.
Thu Aug 17, 2017 4:41 pm by firewall279

» Dự án Milton 2 Bãi Trường tại Phú Quốc mở bán 8 Hotel 5 sao.
Thu Aug 17, 2017 4:35 pm by firewall279

» Dự án Milton 2 Bãi Trường - Cơ hội sinh lời bền vững.
Thu Aug 17, 2017 4:31 pm by firewall279

» Dự án Milton 2 Phú Quốc mở bán 8 Hotel 5 sao tại Bãi Trường.
Thu Aug 17, 2017 4:28 pm by firewall279

» Thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư thành lập cơ sở giáo dục
Thu Aug 17, 2017 10:38 am by lmahanoi

» Bán Xe đạp thể thao địa hình Alcott 530-26 ở đâu rẻ nhất
Wed Aug 16, 2017 3:38 pm by xedapgiare

» █Kiếm thế Giáo Đầu open: 10H00 sáng CN ngày 20/8/2017 – Sân chơi đẳng cấp miễn
Wed Aug 16, 2017 4:35 am by rungtruongson

» Bán chung cư TĐC Hoàng cầu tòa CT2A Căn số 14 63,32m2 29.5 triệu/m2
Tue Aug 15, 2017 3:29 pm by hpld91

» Chung cư celadon city mở bán block mới
Tue Aug 15, 2017 10:41 am by phuongtq123

» Xe đạp địa hình ALCOTT Alcott XTR-2300 cao cấp giá rẻ nhất Hà Nội
Tue Aug 15, 2017 10:19 am by xedapgiare

» Căn hộ Emerald Tân Phú – sống trọn từng giây
Mon Aug 14, 2017 12:02 pm by leduyquocanh1702

» Các chuyên gia Facebook không muốn bạn biết điều này
Mon Aug 14, 2017 10:33 am by dungthuctap

» HABORIZON NHA TRANG - Chỉ còn 40 suất ưu tiên chỉ sau 15 ngày giữ chỗ
Mon Aug 14, 2017 9:23 am by Ms.THỦY

» HABORIZON NHA TRANG - Chỉ còn 50 suất Ưu tiên 2 chỉ sau 10 ngày đặt giữ chỗ
Fri Aug 11, 2017 5:23 pm by Ms.THỦY

» Dự án Milton 2 Phú Quốc bán 8 khách sạn, quy mô 104 – 111 phòng.
Fri Aug 11, 2017 4:34 pm by firewall279

» Milton Phú Quốc Đất nền quy mô từ 2400 m2 – 3600 m2/ lô giá từ 24 tỷ - 50 tỷ/ lô
Fri Aug 11, 2017 4:29 pm by firewall279

» Dự án Milton 2 mở bán đất nền xây Hotel quy mô 110 phòng.
Fri Aug 11, 2017 4:22 pm by firewall279

» Đang tồn tại một "Thiên đường" giữa lòng Sài Gòn.
Fri Aug 11, 2017 4:13 pm by firewall279

» Dự án Milton 2 Bãi Trường Phú Quốc - Cơ hội sinh lời bền vững.
Fri Aug 11, 2017 4:10 pm by firewall279

» Căn hộ Emerald Tân Phú – sống trọn từng giây
Fri Aug 11, 2017 4:07 pm by firewall279

» Bán xe đạp thể thao LIFE L24 học sinh, sinh viên rẻ nhất Hà Nội
Fri Aug 11, 2017 2:28 pm by xedapgiare

» Mang đến chuẩn mực mới của cuộc sống hiện đại chỉ có tại Căn hộ Emerald Tân Phú
Fri Aug 11, 2017 10:31 am by tuyenceladon

» Bán Xe đạp địa hình dành cho học sinh Alcott 350-20 giá rẻ
Thu Aug 10, 2017 8:57 am by xedapgiare

»  Căn hộ Emerald Tân Phú Đà Lạt Giữa Lòng Thành Phố
Wed Aug 09, 2017 3:37 pm by phuongtq123

» Bán Xe đạp học sinh sinh viên Life L38.2 giá rẻ nhất Hà Nội
Wed Aug 09, 2017 2:40 pm by xedapgiare

» Đánh giá Căn hộ Celadon City Tân Phú trước khi mua.
Wed Aug 09, 2017 2:39 pm by firewall279

» Căn hộ Emerald Tân Phú – sống trọn từng giây
Wed Aug 09, 2017 2:26 pm by firewall279

» Bán gấp liền kề văn khê Hà Đông LK5 82m2 54 triệu/m2 sổ đỏ chính chủ
Wed Aug 09, 2017 11:27 am by hpld91

» Bán lô 5a23 Mỹ Phước 4 Bình Dương giá rẻ!
Tue Aug 08, 2017 10:14 pm by thanhthuy0301

» Bán Xe đạp học sinh mã ALCOOT 24AL-339 nhiều màu giá rẻ nhất Hà Nội
Tue Aug 08, 2017 9:00 am by xedapgiare

» Tại sao phải thiết kế, thi công nội thất văn phòng
Mon Aug 07, 2017 11:27 am by noithatanhvu

» Cần bán liền kề 5 khu đô thị Văn khê 82,5m2 giá 54 triệu/m2
Fri Aug 04, 2017 5:24 pm by hpld91

» Kiến thức thiết kế văn phòng làm việc tại nhà
Fri Aug 04, 2017 11:09 am by noithatanhvu

» █Thiên long Lâm Xung (Cầy Cuốc) - Open 7h30 tối T4 9/8/16 - Test: 7h30 tối CN -6
Fri Aug 04, 2017 9:11 am by rungtruongson

» Bán Chung cư mini phố Nhật Tảo, Đông Ngạc 38m2 giá bán 520 triệu TL
Fri Aug 04, 2017 8:31 am by hpld91

» █Kiếm thế Lâm Xung open: 7H30 tối T4 ngày 9/8/17 – Game miễn phí.
Thu Aug 03, 2017 2:46 pm by rungtruongson

» Duy nhất căn góc 3 pn, 91m2 Golden Field Mỹ Đình, tầng đẹp
Thu Aug 03, 2017 10:47 am by quynhnt269

Keywords

Thống Kê
Hiện có 9 người đang truy cập Diễn Đàn, gồm: 0 Thành viên, 0 Thành viên ẩn danh và 9 Khách viếng thăm :: 2 Bots

Không

[ View the whole list ]


Số người truy cập cùng lúc nhiều nhất là 117 người, vào ngày Tue May 17, 2016 10:49 pm

Giá bất động sản phải hạ thêm 20%-30% mới là đáy

Xem chủ đề cũ hơn Xem chủ đề mới hơn Go down

Giá bất động sản phải hạ thêm 20%-30% mới là đáy

Bài gửi by admin on Thu Oct 11, 2012 5:43 pm

'Tính từ thời điểm này, giá bất động sản phải xuống thêm 20%-30% nữa mới về đúng những yếu tố căn bản.... Đây là đáy bền vững', TS Alan Phan, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa tại Hong Kong nhận định.

Quý III, BĐS sẽ chạm đáy

Ông nhận định như thế nào về thực trạng giá BĐS hiện nay?

TS Alan Phan, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa tại Hong Kong: Giá thị trường BĐS luôn dựa trên vấn đề thuận mua vừa bán. Suốt thời gian dài vừa qua, BĐS ở Việt Nam bị thổi lên cao hơn giá trị căn bản gấp nhiều lần. Khi áp suất trong bong bóng quá cao sẽ xảy ra tình trạng nổ hoặc xì hơi từ từ. Nhưng dù nổ hay xì hơi thì quả bóng này cũng phải trở về thực trạng của nó.

Vậy giá nào thì BĐS về với thực tế?

Tính từ thời điểm này, tôi dự đoán BĐS phải xuống thêm 20%-30% nữa mới về đúng những yếu tố căn bản (cung cầu, khả năng của người mua và tâm lý chung). Đây là đáy bền vững. Tuy nhiên, vì BĐS chịu tác động bởi yếu tố “bầy đàn”, khi giá tăng thì tranh nhau mua vào, giá xuống thì ai cũng đợi xuống thêm.

Thêm vào đó, nhiều nhà đầu tư đang kẹt vốn và các BĐS do ngân hàng tịch thu phải đem ra bán tháo. Từ đây sẽ tạo ra xu hướng đi xuống sâu hơn đáy. Theo kinh nghiệm về bong bóng BĐS ở các nước, sau khi xuống đáy thì phải cộng thêm 30% độ giảm vì sự xuyên đáy này. Như vậy sang quý II-2013 nó sẽ chạm đáy và hai năm tiếp sẽ xuyên đáy.

Nhưng rất nhiều căn hộ đã giảm từ 30% thậm chí 40%-50% rồi vẫn không có người mua, thưa ông?

Điều đó cho thấy giá BĐS chưa trở về thực trạng. Trên thế giới, giá BĐS liên quan tới ba nhân tố chính: nhu cầu, thu nhập và tâm lý. Các yếu tố như địa điểm, lãi suất… cũng quan trọng.

Ở Việt Nam, nhu cầu trong phân khúc trung bình rất tốt vì còn nhiều người chưa có nhà. Tuy nhiên, mức cung đang quá cao, nếu các căn hộ cao cấp có thể giảm giá theo nhu cầu nhà trung bình thì cung cầu sẽ cân bằng.

Mặt khác, tại hai TP lớn là Hà Nội và TP.HCM, tổng thu nhập trung bình của một gia đình khoảng 180 triệu đồng/năm. Nếu mua nhà trả góp trong 20 năm với lãi suất 10%, khả năng họ trả được khoảng 30% trên tổng thu nhập (1 tỉ đồng). Do đó, tính ra giá họ có thể chấp nhận được là 14 triệu đồng/m2 cho một căn hộ 70 m2.

Yếu tố thứ ba, hiện môi trường kinh tế không mấy thuận lợi, niềm tin về thị trường không có. Khách hàng đang hoang mang và họ không biết trong tương lai có thể kiếm được bao nhiêu tiền trong khi lạm phát vẫn là một mối đe dọa lớn. Bởi thế, ngay cả khi giá thị trường về đáy nhưng khách hàng không có niềm tin và bi quan thì cũng khó bán.

Hiện nay có căn giảm xuống 14 triệu đồng/m2 vẫn không có người mua, tại sao vậy?

Như đã nói, vì niềm tin còn thiếu nên khách hàng còn đợi. Thêm vào đó, với giá vàng gia tăng, giá của BĐS cao hơn thực tế nhiều. Tôi nghĩ giá BĐS phải xuyên đáy xuống 10 triệu đồng/m2 thì thị trường mới có thể phục hồi.

Một yếu tố khác là giá trị chung cư khác giá trị nhà mặt phố. Một phần lớn tạo ra giá trị gia tăng là vấn đề quản lý. Đây là lý do Phú Mỹ Hưng bán được các dự án với giá cao.

Làm gì còn tiền để đầu cơ

Việc giảm giá mạnh như thế DN có bị lỗ, ví dụ mới đây một số căn hộ được cho là cao cấp ở quận 7 chỉ bán giá 19 triệu đồng/m2?

Các căn hộ dự án ven quận 7 giảm xuống 19-20 triệu đồng/m2 cũng chỉ là căn hộ trung bình chứ không phải loại cao cấp. Và nó phải xuống còn 13 triệu đồng + VAT +… thành 14 triệu đồng mới đúng.

Còn việc lỗ hay lãi phải tính các khoản phí. DN nào mua đất 5-7 năm trước thì không lỗ nhưng nếu mua khoảng 2-3 năm trở lại đây sẽ lỗ.

Tại thời điểm giá BĐS đang tìm đáy này liệu có còn tình trạng đầu cơ?

Ở môi trường nào cũng có tình trạng đầu cơ. Nhưng các nhà đầu cơ trước đây nay cũng không còn tiền. Ngoài ra, người ta chỉ đầu cơ khi có bong bóng thổi phồng giá, còn khi bong bóng đang xì hơi thì nhanh chân mà tháo chạy.

Vậy theo ông, DN BĐS phải làm gì trong lúc này?

Trừ khi có trường vốn có thể đợi hơn năm năm, DN nào đang đi vay để cầm cự phải bán cho nhanh chứ để lâu còn chết nữa. Ví như thiên hạ chạy khỏi rạp hát trong đám cháy, ai nhanh chân thì thoát, ai chậm sẽ bị đè lên.

Sẽ ra sao nếu DN không thể chạy hoặc chạy không kịp?

Hiện giờ các DN BĐS gần như không được phép phá sản vì nợ ngân hàng, nợ khách hàng, nợ nhà xây dựng… thành thử họ đang cố bám trụ chứ không thể tự giải quyết các vấn đề này. Bởi vậy đến một lúc nào đó, quả bom này sẽ phải nổ tung thôi. DN nào không thể bám trụ, cứ để tự phá sản.

Có một giải pháp là Chính phủ quốc hữu hóa các căn hộ để trống rồi giao lại cho các chủ nợ. Ở Mỹ, khi DN phá sản thì tòa án làm chủ, sắp xếp với các chủ nợ để thanh lý. Thành phần tư nhân rất sáng tạo, họ có cách giải quyết êm đẹp dựa trên tinh thần dân chủ và quyền lợi hỗ tương từ nhiều phía.

Bong bóng BĐS trên thế giới xì hơi như thế nào, thưa ông?

Ở Mỹ bong bóng bắt đầu xì hơi từ năm 2007, khi được 30%-40% nó về đáy của giá trị thực. Sau đó, BĐS xuyên đáy thêm 20% nữa, tổng cộng đến nay giảm được 60%. Có lẽ sang năm 2013 BĐS ở Mỹ mới bắt đầu phục hồi. So sánh Việt Nam với các nước Đông Nam Á khác, giá căn hộ trung bình tại Malaysia và Thái Lan chỉ chừng 400-500 USD/m2 (tương đương 10 triệu đồng/m2).

Xin cảm ơn ông.

Hai “quả bom” lớn trong năm 2013

Hiện nay có khoảng 120.000-180.000 căn hộ tồn kho và xây dở dang. Cứ cho là 100.000 căn hộ đã thu tiền đặt cọc, chừng 500 triệu đồng mỗi căn. Tính lại, tổng tiền nợ khách hàng của các DN BĐS chừng 50.000 tỉ đồng, tương đương 2,3 tỉ USD. Đây là số nợ khủng khiếp. Con số này có thể còn lớn hơn cả nợ xấu ngân hàng. Thế nên trong năm 2013, chúng ta sẽ phải đối mặt với hai “quả bom”: nợ xấu ngân hàng và nợ khách hàng của các DN BĐS.


Theo http://landtoday.net/vn/nghiencuutt/41976/qua-bom-bat-dong-san-se-no-tung.aspx
avatar
admin
Admin

Tổng số bài gửi : 1349
Join date : 18/11/2010
Age : 43
Đến từ : Hà nội

Về Đầu Trang Go down

Xem chủ đề cũ hơn Xem chủ đề mới hơn Về Đầu Trang


 
Permissions in this forum:
Bạn không có quyền trả lời bài viết