Latest topics
Most Viewed Topics
Keywords
Thống Kê
Hiện có 61 người đang truy cập Diễn Đàn, gồm: 0 Thành viên, 0 Thành viên ẩn danh và 61 Khách viếng thăm Không
Số người truy cập cùng lúc nhiều nhất là 313 người, vào ngày Fri Dec 14, 2018 6:55 am
Top posting users this month
No user |
Giá vốn bđs là bao nhiêu, lợi nhuận của DN BĐS thế nào?
2 posters
Trang 1 trong tổng số 1 trang
Giá vốn bđs là bao nhiêu, lợi nhuận của DN BĐS thế nào?
'Dù thị trường bất động sản đang giảm giá sâu nhưng nhà đầu tư vẫn có lãi. Chuyện giá nhà đất thời gian qua bị đẩy lên cao một cách vô lý là vì việc tham nhũng đất đai quá phổ biến'
Đó là một vài chia sẻ của ThS Phạm Văn Bình, Phó trưởng Khoa Tài chính doanh nghiệp, chuyên ngành Định giá tài sản và Kinh doanh bất động sản.
Lãi khủng, giảm vẫn không lỗ
Hiện nay, bất động sản đang giảm giá sâu, thậm chí có dự án giảm đến 30 - 50%. Theo ông, giá này đã là giá thực hay vẫn ảo?
Đánh giá về giá thực hay ảo là rất khó vì chỉ mang tính tương đối.
Vậy với giá hiện nay các nhà đầu tư có bị lỗ?
Tôi cho rằng, dù giá giảm mạnh, xong các chủ đầu tư vẫn đảm bảo được lợi ích tối thiểu.
Ông phân tích thế nào về nguyên nhân giảm giá?
Có nhiều nguyên nhân. Một là, do lượng cung hiện nay ra thị trường là rất lớn, nhất là cung về nhà chung cư. Hiện tượng tăng cung trong vài năm trở lại đây chính là hệ quả tất yếu của các "cơn sốt" bất động sản vào những năm 2006 - 2007. Khi "sốt" các chủ đầu tư thu được lợi nhuận cao nên ồ ạt đầu tư vào các dự án.
Nhưng hàng hóa bất động sản có đặc trưng là "cung bị trễ", muốn làm một dự án bất động sản cần có thời gian, khoảng 3 - 5 năm là chuyện bình thường. Do đó, nếu năm 2007 mới bắt đầu đầu tư thì có khi năm 2012 mới có sản phẩm hoàn thiện.
Thêm vào đó, khi xu hướng thị trường "đi ngang" hoặc "giảm" thì các nhà đầu cơ thường lại "xả" hàng. Hai là, các loại cầu như cầu tiêu dùng, cầu sản xuất - đầu tư, cầu đầu cơ... đều giảm mà lý do chính là những khó khăn về kinh tế, cũng như kỳ vọng vào sự "hưng phấn" của thị trường gần như không có.
Dù giảm giá sâu nhưng nhà đầu tư vẫn có lãi. Qua đó để thấy trước đây đầu tư bất động sản lãi khủng cỡ nào?
Đương nhiên. Trước đây, phần lớn các chủ đầu tư đều thu lợi nhuận "khổng lồ". Chẳng hạn như đối với nhà liền kề hay biệt thự, trong tính toán để nộp tiền sử dụng đất, nhiều dự án sau này chỉ cần bán ra ngoài thị trường với giá khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2, còn chung cư giá khoảng 14 - 18 triệu đồng/m2 là chủ đầu tư đã có lợi nhuận tối thiểu.
Tuy nhiên, thực tế khi bán giá nhà liền kề hay biệt thự có khi lên tới 30 - 80 triệu đồng/m2, còn chung cư cũng lên tới 25 - 40 triệu đồng/m2.
Hay xét về giá thành xây dựng chung cư, tính suất đầu tư trung bình cho việc xây dựng một tòa nhà cao 25 tầng tại Hà Nội thì cũng chỉ xoay quanh khoảng 9 triệu đồng/m2 xây dựng. Ngoài ra, sẽ phân bổ thêm tiền sử dụng đất, diện tích công cộng, các chi phí khác nữa, giả định là thêm 100% thì giá thành cũng mới ở mức 18 triệu đồng/m2.
Qua đó mới thấy các chủ đầu tư họ lãi như thế nào. Điều đó cũng giải thích không phải ngẫu nhiên mà giai đoạn trước đây gần như không một doanh nghiệp lớn nào lại không tham gia kinh doanh bất động sản.
Huyện, xã nghèo, lãnh đạo vẫn có nhà tiền tỷ
Theo ông, tại sao người dân lại có thể chịu đựng được mức chênh lệch giá đó?
Vì chúng ta chưa kiểm soát được thị trường bất động sản. Cụ thể, hành lang pháp lý cho việc quản lý thị trường thiếu, không rõ ràng, thủ tục hành chính rườm rà; chức năng quản lý chồng chéo; sự lũng đoạn của giới đầu cơ; thông tin bất động sản không minh bạch và không được kết nối. Vì thế mà người dân dù không muốn chịu cũng đành phải chịu.
Liệu cái tiền chênh lệch đó nhà đầu tư, giới đầu cơ có được "nuốt" cả?
Tất nhiên, trong giai đoạn thị trường "sốt" thì họ là những người hưởng lợi nhiều nhất. Họ "không phải làm gì" nhưng vẫn thu được các khoản chênh lệch khổng lồ. Nhưng bên cạnh đó thì không thể không kể đến một bộ phận lãnh đạo có quyền chức cũng được hưởng phần trăm chênh lệch đó.
Hẳn các nhà quản lý đều phải biết rất rõ về sự chênh lệch vô lý đó?
Tôi nghĩ tất nhiên là các nhà quản lý biết.
Nếu biết tại sao họ vẫn để vấn đề như vậy xảy ra? Phải chăng họ cũng có % trong đó?
Cũng phải nói là có những lý do khách quan, như mặt bằng kinh tế, trình độ khoa học - công nghệ, sự hiểu biết của một bộ phận người dân của chúng ta chưa cao. Tuy nhiên, nguyên nhân lớn xuất phát từ các nhà quản lý: Có thể mình họ không giải quyết được gì, cũng có thể là họ cũng có lợi ích trong đó nên đành lờ đi.
Như thế có thể khẳng định chính họ cũng góp phần đẩy giá đất, nhà ở lên cao hơn?
Các kết quả đánh giá về mức độ minh bạch và tham nhũng của các tổ chức nước ngoài về thị trường bất động sản nước ta cho thấy, Việt Nam luôn bị đánh giá có mức minh bạch thấp, trong khi đó nạn tham nhũng, nhất là liên quan đến đất đai lại cao. Chính sự tham nhũng là nguyên nhân không nhỏ làm tăng giá bất động sản. Một minh chứng cho biểu hiện này là một số lãnh đạo huyện, xã ở các nơi dù thuộc địa phương nghèo vẫn có nhà trị giá hàng tỷ đồng ở Hà Nội.
Thời điểm mua nhà để ở
Vậy đợt giảm giá sâu này có thể xem là cuộc "ăn mặn khát nước" hay nói cách khác là luật nhân quả không, thưa ông?
Vâng. Tôi nghĩ nó là hệ quả tất yếu đã được cảnh báo ngay từ 2009, 2010.
Với mức giảm giá như hiện nay, theo ông, người dân có thu nhập chân chính đã có thể mua được nhà chưa?
Để trả lời câu hỏi này là rất khó, vì thị trường bất động sản khác so với thị trường hàng hóa thông thường. Thị trường bất động sản có tính khu vực như nơi này "sốt", nhưng nơi kia vẫn "đóng băng" hay nền đất "sốt" nhưng căn hộ chung cư vẫn "đóng băng" là chuyện bình thường. Nên mọi đánh giá phải gắn với từng khu vực địa lý, cũng như chủng loại của bất động sản.
Tuy nhiên, nếu cần đánh giá khái quát thì theo tôi: Nếu mua để nhằm mục đích kiếm lời thì chưa, vì theo xu hướng này rất khó để thị trường "thăng hoa" trong khoảng 1 năm nữa. Còn nếu thị trường đi ngang thì cũng không nên mua vì đồng tiền có giá trị theo thời gian. Trường hợp mua để tiêu dùng thì đây cũng là giai đoạn thích hợp vì có quyền lựa chọn.
Tất nhiên, tôi phải nhấn mạnh là mua để tiêu dùng tức là mua để ở hay phục vụ sản xuất và thu được lợi ích từ việc tiêu dùng đó. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng có thể tiếp tục xem xét để đầu tư các dự án có tiềm năng thị trường tốt để đón giai đoạn hồi phục của thị trường trong tương lai.
Xin cảm ơn ông!
Theo http://landtoday.net/vn/doanhnghiep/41257/gia-nha-dat-cao-vo-ly-mot-phan-do-tham-nhung.aspx
Đó là một vài chia sẻ của ThS Phạm Văn Bình, Phó trưởng Khoa Tài chính doanh nghiệp, chuyên ngành Định giá tài sản và Kinh doanh bất động sản.
Lãi khủng, giảm vẫn không lỗ
Hiện nay, bất động sản đang giảm giá sâu, thậm chí có dự án giảm đến 30 - 50%. Theo ông, giá này đã là giá thực hay vẫn ảo?
Đánh giá về giá thực hay ảo là rất khó vì chỉ mang tính tương đối.
Vậy với giá hiện nay các nhà đầu tư có bị lỗ?
Tôi cho rằng, dù giá giảm mạnh, xong các chủ đầu tư vẫn đảm bảo được lợi ích tối thiểu.
Ông phân tích thế nào về nguyên nhân giảm giá?
Có nhiều nguyên nhân. Một là, do lượng cung hiện nay ra thị trường là rất lớn, nhất là cung về nhà chung cư. Hiện tượng tăng cung trong vài năm trở lại đây chính là hệ quả tất yếu của các "cơn sốt" bất động sản vào những năm 2006 - 2007. Khi "sốt" các chủ đầu tư thu được lợi nhuận cao nên ồ ạt đầu tư vào các dự án.
Nhưng hàng hóa bất động sản có đặc trưng là "cung bị trễ", muốn làm một dự án bất động sản cần có thời gian, khoảng 3 - 5 năm là chuyện bình thường. Do đó, nếu năm 2007 mới bắt đầu đầu tư thì có khi năm 2012 mới có sản phẩm hoàn thiện.
Thêm vào đó, khi xu hướng thị trường "đi ngang" hoặc "giảm" thì các nhà đầu cơ thường lại "xả" hàng. Hai là, các loại cầu như cầu tiêu dùng, cầu sản xuất - đầu tư, cầu đầu cơ... đều giảm mà lý do chính là những khó khăn về kinh tế, cũng như kỳ vọng vào sự "hưng phấn" của thị trường gần như không có.
Dù giảm giá sâu nhưng nhà đầu tư vẫn có lãi. Qua đó để thấy trước đây đầu tư bất động sản lãi khủng cỡ nào?
Đương nhiên. Trước đây, phần lớn các chủ đầu tư đều thu lợi nhuận "khổng lồ". Chẳng hạn như đối với nhà liền kề hay biệt thự, trong tính toán để nộp tiền sử dụng đất, nhiều dự án sau này chỉ cần bán ra ngoài thị trường với giá khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2, còn chung cư giá khoảng 14 - 18 triệu đồng/m2 là chủ đầu tư đã có lợi nhuận tối thiểu.
Tuy nhiên, thực tế khi bán giá nhà liền kề hay biệt thự có khi lên tới 30 - 80 triệu đồng/m2, còn chung cư cũng lên tới 25 - 40 triệu đồng/m2.
Hay xét về giá thành xây dựng chung cư, tính suất đầu tư trung bình cho việc xây dựng một tòa nhà cao 25 tầng tại Hà Nội thì cũng chỉ xoay quanh khoảng 9 triệu đồng/m2 xây dựng. Ngoài ra, sẽ phân bổ thêm tiền sử dụng đất, diện tích công cộng, các chi phí khác nữa, giả định là thêm 100% thì giá thành cũng mới ở mức 18 triệu đồng/m2.
Qua đó mới thấy các chủ đầu tư họ lãi như thế nào. Điều đó cũng giải thích không phải ngẫu nhiên mà giai đoạn trước đây gần như không một doanh nghiệp lớn nào lại không tham gia kinh doanh bất động sản.
Huyện, xã nghèo, lãnh đạo vẫn có nhà tiền tỷ
Theo ông, tại sao người dân lại có thể chịu đựng được mức chênh lệch giá đó?
Vì chúng ta chưa kiểm soát được thị trường bất động sản. Cụ thể, hành lang pháp lý cho việc quản lý thị trường thiếu, không rõ ràng, thủ tục hành chính rườm rà; chức năng quản lý chồng chéo; sự lũng đoạn của giới đầu cơ; thông tin bất động sản không minh bạch và không được kết nối. Vì thế mà người dân dù không muốn chịu cũng đành phải chịu.
Liệu cái tiền chênh lệch đó nhà đầu tư, giới đầu cơ có được "nuốt" cả?
Tất nhiên, trong giai đoạn thị trường "sốt" thì họ là những người hưởng lợi nhiều nhất. Họ "không phải làm gì" nhưng vẫn thu được các khoản chênh lệch khổng lồ. Nhưng bên cạnh đó thì không thể không kể đến một bộ phận lãnh đạo có quyền chức cũng được hưởng phần trăm chênh lệch đó.
Hẳn các nhà quản lý đều phải biết rất rõ về sự chênh lệch vô lý đó?
Tôi nghĩ tất nhiên là các nhà quản lý biết.
Nếu biết tại sao họ vẫn để vấn đề như vậy xảy ra? Phải chăng họ cũng có % trong đó?
Cũng phải nói là có những lý do khách quan, như mặt bằng kinh tế, trình độ khoa học - công nghệ, sự hiểu biết của một bộ phận người dân của chúng ta chưa cao. Tuy nhiên, nguyên nhân lớn xuất phát từ các nhà quản lý: Có thể mình họ không giải quyết được gì, cũng có thể là họ cũng có lợi ích trong đó nên đành lờ đi.
Như thế có thể khẳng định chính họ cũng góp phần đẩy giá đất, nhà ở lên cao hơn?
Các kết quả đánh giá về mức độ minh bạch và tham nhũng của các tổ chức nước ngoài về thị trường bất động sản nước ta cho thấy, Việt Nam luôn bị đánh giá có mức minh bạch thấp, trong khi đó nạn tham nhũng, nhất là liên quan đến đất đai lại cao. Chính sự tham nhũng là nguyên nhân không nhỏ làm tăng giá bất động sản. Một minh chứng cho biểu hiện này là một số lãnh đạo huyện, xã ở các nơi dù thuộc địa phương nghèo vẫn có nhà trị giá hàng tỷ đồng ở Hà Nội.
Thời điểm mua nhà để ở
Vậy đợt giảm giá sâu này có thể xem là cuộc "ăn mặn khát nước" hay nói cách khác là luật nhân quả không, thưa ông?
Vâng. Tôi nghĩ nó là hệ quả tất yếu đã được cảnh báo ngay từ 2009, 2010.
Với mức giảm giá như hiện nay, theo ông, người dân có thu nhập chân chính đã có thể mua được nhà chưa?
Để trả lời câu hỏi này là rất khó, vì thị trường bất động sản khác so với thị trường hàng hóa thông thường. Thị trường bất động sản có tính khu vực như nơi này "sốt", nhưng nơi kia vẫn "đóng băng" hay nền đất "sốt" nhưng căn hộ chung cư vẫn "đóng băng" là chuyện bình thường. Nên mọi đánh giá phải gắn với từng khu vực địa lý, cũng như chủng loại của bất động sản.
Tuy nhiên, nếu cần đánh giá khái quát thì theo tôi: Nếu mua để nhằm mục đích kiếm lời thì chưa, vì theo xu hướng này rất khó để thị trường "thăng hoa" trong khoảng 1 năm nữa. Còn nếu thị trường đi ngang thì cũng không nên mua vì đồng tiền có giá trị theo thời gian. Trường hợp mua để tiêu dùng thì đây cũng là giai đoạn thích hợp vì có quyền lựa chọn.
Tất nhiên, tôi phải nhấn mạnh là mua để tiêu dùng tức là mua để ở hay phục vụ sản xuất và thu được lợi ích từ việc tiêu dùng đó. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng có thể tiếp tục xem xét để đầu tư các dự án có tiềm năng thị trường tốt để đón giai đoạn hồi phục của thị trường trong tương lai.
Xin cảm ơn ông!
Theo http://landtoday.net/vn/doanhnghiep/41257/gia-nha-dat-cao-vo-ly-mot-phan-do-tham-nhung.aspx
admin- Admin
- Tổng số bài gửi : 1463
Join date : 18/11/2010
Age : 50
Đến từ : Hà nội
Re: Giá vốn bđs là bao nhiêu, lợi nhuận của DN BĐS thế nào?
u p..................
nhadep496- Tổng số bài gửi : 8
Join date : 15/10/2012
Similar topics
» Xây bãi đỗ xe lợi nhuận thấp nên cứ đỗ ra đường là xong?
» Doanh nghiệp bds nước ngoài: đăng ký nhiều, làm chẳng bao nhiêu
» Cho thuê nhiều nhà đẹp tại Đà Nẵng đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau của KH.LH:098
» Nhiều dự án. nhiều chủ đầu tư vẫn làm tốt trong bối cảnh khó khăn
» Đầu Tư Đất Nền Bình Chánh Sinh Lời Cao, Cam Kết Lợi Nhuận 10% sau 6 Tháng
» Doanh nghiệp bds nước ngoài: đăng ký nhiều, làm chẳng bao nhiêu
» Cho thuê nhiều nhà đẹp tại Đà Nẵng đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau của KH.LH:098
» Nhiều dự án. nhiều chủ đầu tư vẫn làm tốt trong bối cảnh khó khăn
» Đầu Tư Đất Nền Bình Chánh Sinh Lời Cao, Cam Kết Lợi Nhuận 10% sau 6 Tháng
Trang 1 trong tổng số 1 trang
Permissions in this forum:
Bạn không có quyền trả lời bài viết
|
|
Mon Sep 25, 2023 8:43 am by Lai1203
» Gia hạn chữ ký số Viettel đơn giản nhất
Thu Sep 21, 2023 4:13 pm by Lai1203
» Dịch vụ chống thấm dột tận gốc uy tín và chất lượng
Wed Sep 20, 2023 2:41 pm by Lai1203
» Sụp mí mắt ảnh hưởng như thế nào đối với chúng ta
Tue Jun 13, 2023 11:48 am by esotemo510
» Đôi mắt là thứ rất quan trọng đối với mỗi chúng ta
Mon Jun 12, 2023 2:59 pm by esotemo510
» sụp mí mất tự tin trong cuộc sống
Wed Jun 07, 2023 10:13 am by esotemo510
» Thành lập công ty năm 2023 có gì mới và đặc biệt
Mon Feb 13, 2023 11:46 am by lmahanoi
» Mua két sắt giá rẻ tại Quận 9, Hồ Chí Minh
Sun Nov 20, 2022 4:52 pm by qualadep9x
» XƯỞNG CHUYÊN SỈ QUẦN ÁO GIÁ RẺ
Tue Nov 01, 2022 7:51 pm by nhut1120
» THIẾT KẾ FANPAGE FACEBOOK CHUYÊN NGHIỆP
Tue Nov 01, 2022 7:13 pm by nhut1120
» Pallet nhựa tải trọng nặng
Tue Nov 01, 2022 7:04 pm by nhut1120
» Pallet nhựa tải trọng nặng
Tue Nov 01, 2022 6:53 pm by nhut1120
» chuyển phát nhanh
Tue Nov 01, 2022 6:29 pm by nhut1120
» cửa nhựa đài loan
Tue Nov 01, 2022 4:37 pm by nhut1120
» cửa gỗ chống cháy
Tue Nov 01, 2022 4:18 pm by nhut1120
» cửa gỗ chống cháy
Tue Nov 01, 2022 3:58 pm by nhut1120
» cửa gỗ gia phát
Tue Nov 01, 2022 3:32 pm by nhut1120
» cửa thép chống cháy
Tue Nov 01, 2022 3:13 pm by nhut1120
» CỬA NHỰA COMPOSITE – EcoDoor™
Tue Nov 01, 2022 1:30 pm by nhut1120
» Ngắt camera, dùng khóa dự phòng trộm tài sản trong két sắt công ty cũ
Mon Aug 29, 2022 8:58 pm by qualadep9x
» Nên mua két sắt loại nào webtretho?
Tue Aug 02, 2022 12:02 am by qualadep9x
» Bệnh sụp mí, mắt lác khác phục như thế nào?
Sat Jul 02, 2022 4:45 pm by esotemo510
» Bệnh sụp mí mắt, mắt lác thời công nghệ, cách khắc phục
Fri Jul 01, 2022 10:07 pm by esotemo510
» Hướng dẫn cách đổi mã két sắt khóa cơ
Thu Jun 30, 2022 11:41 pm by qualadep9x
» HẾT LO ÂU TRẦM CẢM VỚI BÀI TIÊU DAO TÁN ĐƯỢC LƯU TRUYỀN TỪ ĐỜI NHÀ TỐNG
Thu Jun 30, 2022 4:50 pm by esotemo510
» Sụp mí mắt do phình vận mạch xoang hang, cách khắc phục như thế nào
Wed Jun 29, 2022 11:08 am by esotemo510
» Hướng dẫn cách mở két sắt 1 số đơn giản
Mon Jun 27, 2022 10:53 pm by qualadep9x
» Cho thuê mặt bằng kinh doanh quận 10, tp HCM
Mon Apr 25, 2022 9:51 am by neog4f1
» Tư vấn soạn thảo hợp đồng vay tiền Uy Tín
Fri Mar 18, 2022 7:41 am by lmahanoi
» Tư vấn lập dự án đầu tư tại Bắc Ninh Năm 2022
Tue Mar 08, 2022 10:00 am by Luatsubacgiang
» MHG tự hào là công ty chuyên sâm Ngọc Linh uy tín, chất lượng
Fri Feb 18, 2022 11:00 am by hoathien90
» Cùng lắng nghe những kinh nghiệm quý báu khi mua két sắt
Wed Jan 19, 2022 9:41 pm by qualadep9x
» Ra mắt giày bóng đá Nike Tiempo thế hệ thứ 5
Mon Dec 27, 2021 8:15 am by schanhshop
» Những Cách Mở Két Sắt Hoà Phát Khi Hết Pin
Mon Nov 15, 2021 10:00 pm by qualadep9x
» Thủ tục đăng ký thành lập mới doanh nghiệp năm 2021
Thu Sep 23, 2021 2:20 pm by lmahanoi
» Máy ghi âm ghi hình siêu nhỏ là gì?
Wed Sep 15, 2021 1:23 pm by hoathien90
» Sản phẩm trị mụn viêm
Mon Aug 09, 2021 2:29 pm by hoathien90
» Mơ thấy bắt rắn báo mộng điều gì, nên đánh con đề nào?
Sat Jul 31, 2021 9:47 pm by schanhshop
» Đất nền Dư án NEWCITY PHỐ NỐI –HƯNG YÊN (Khu biệt thự nhà vườn)
Wed Jul 14, 2021 11:45 am by bdsthanglongitc
» Đất nền Dư án NEWCITY PHỐ NỐI –HƯNG YÊN (Khu biệt thự nhà vườn)
Wed Jul 14, 2021 11:43 am by bdsthanglongitc
» Cho thuê xe hơi Đà Lạt uy tín
Wed Jul 14, 2021 10:31 am by hoathien90
» thiết kế mẫu bao bì cà phê đẹp 2021 là gì?
Mon Jul 12, 2021 10:56 am by hoathien90
» Quản trị Web hiệu quả
Mon Jul 05, 2021 12:18 am by seotocdo.net@gmail.com
» Ngủ mơ thấy cháy rừng là điềm báo tốt hay xấu ? Đánh đề con gì ?
Thu Jun 10, 2021 2:23 pm by schanhshop
» Chiêm bao thấy leo núi có ý nghĩa gì trong cuộc sống?
Sun May 30, 2021 8:56 am by schanhshop
» MU trả giá vì phụ thuộc Maguire
Sat May 29, 2021 8:46 am by schanhshop
» Cavani hạ thủ môn từ khoảng cách gần 40 m
Fri May 28, 2021 8:12 pm by schanhshop
» Sản phẩm trị mụn cho da hỗn hợp
Thu May 27, 2021 2:45 pm by hoathien90
» Giải mã giấc mơ thấy hoa sen điềm gì, đánh con gì
Thu May 27, 2021 9:07 am by schanhshop
» Maguire đáp trả huyền thoại MU Roy Keane
Wed May 26, 2021 5:15 pm by schanhshop