Nghị định 69 về tiền sử dụng đất cần sớm sửa đổi

Theo thống kê mới nhất, TP.HCM hiện có khoảng 100 doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) nợ tiền sử dụng đất (SDĐ) với tổng số tiền có thể lên đến hàng ngàn tỉ đồng. Số nợ này là hệ quả của chính sách thu tiền SDĐ sát giá thị trường vốn tồn tại nhiều bất cập.

Theo chỉ đạo của UBND TP.HCM, Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) vừa tiến hành rà soát hồ sơ của 158 tổ chức đã được UBND TP ban hành quyết định giao, cho thuê đất và chuyển mục đích SDĐ. Bên cạnh 60 trường hợp thuộc dạng giao đất không thu hoặc miễn tiền SDĐ, tiền thuê đất, còn lại 98 tổ chức chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Trong đó, chỉ có một số trường hợp chậm trễ do đang xin điều chỉnh quy hoạch, xác minh lại nguồn gốc đất hoặc xin chuyển hình thức SDĐ (từ giao đất sang thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất)… Còn lại đến 71 tổ chức bị vướng mắc do chưa có thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính, đang trong giai đoạn thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá để chờ phê duyệt giá làm căn cứ xác định tiền SDĐ, đơn giá thuê đất.

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành: Cần sớm sửa đổi NĐ 69 theo hướng nhà nước thu thuế theo đơn giá quy định, DN có thể lãi để tiếp tục đầu tư và đóng thuế

Thủ tục rườm rà, phức tạp

Theo Sở TN-MT, một số đơn vị khi được mời đến trao đổi về tiền SDĐ đã phản ánh các thủ tục hành chính liên quan đến việc tính, nộp nghĩa vụ tài chính còn rườm rà, phức tạp, phải đi lại nhiều lần vẫn chưa hoàn tất. Đặc biệt, việc xác định tiền SDĐ theo giá thị trường hiện nay bị nhiều đơn vị than phiền là quá cao, bất hợp lý dẫn đến họ không có khả năng nộp. Không những thế, hiện vẫn chưa có quy định thời gian cụ thể cho việc thực hiện xác định giá đất theo thị trường nên có trường hợp đơn vị khi thực hiện thấy khó khăn sẽ làm chậm hoặc không thực hiện...

Có thể nói, chưa bao giờ tình trạng DN nợ đọng tiền SDĐ lại đáng báo động như hiện nay. Đây gần như là hệ quả được dự báo trước của chính sách thu tiền SDĐ sát giá thị trường theo Nghị định (NĐ) 69 (có hiệu lực từ năm 2009). Bởi DN phải mất nhiều thời gian chờ thủ tục thẩm định giá, và nhiều trường hợp sau khi có kết quả thẩm định lại kham không nổi số tiền SDĐ quá cao nên tiếp tục kéo dài việc nộp. Đơn cử như một DN ở Q.6, số tiền SDĐ phải đóng khi chuyển đổi công năng khu đất sang xây dựng trung tâm thương mại và căn hộ đã lên đến gần 300 tỉ đồng. Hay trường hợp Công ty kinh doanh phát triển nhà Bình Dân đầu tư hạ tầng trên 14.000 m2 đất ruộng để cho ra 7.000 m2 đất ở phục vụ tái định cư nhưng phải nộp tiền SDĐ lên đến 54 tỉ đồng…

DN lỗ, nhà nước thất thu

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành nhận xét, NĐ 69 yêu cầu thu tiền SDĐ sát giá thị trường tưởng sẽ tăng thu cho ngân sách, song thực tế do quy định bất hợp lý nên không những gây khó khăn cho DN mà còn làm thất thu thuế cho nhà nước. Hiện nay, thị trường ế hàng nên DN giảm giá, bán tháo (có DN giảm đến 50% giá bán), khi đó, giá trị khu đất là âm, DN bị lỗ nên nhà nước sẽ không thu được một khoản thuế nào. Ông Đực dẫn chứng, Đất Lành đầu tư một dự án BĐS rộng 10.000 m2 tại Q.12, chi phí đền bù theo giá thị trường cộng với chi phí đầu tư hạ tầng khoảng 17 triệu đồng/m2. Công ty kỳ vọng sau khi hoàn thành sẽ bán ra thị trường 20 triệu đồng/m2, song cơ quan thuế yêu cầu DN đóng tiền SDĐ lên đến 15 triệu đồng/m2. Như vậy, tính ra giá thành đã lên đến 32 triệu đồng/m2, nếu bán theo giá dự kiến thì DN bị lỗ đến 12 triệu đồng/m2.

“Vì vậy cần sớm sửa đổi NĐ 69 theo hướng nhà nước thu thuế theo đơn giá quy định, DN có thể lãi để tiếp tục đầu tư và đóng thuế. Nên chia làm 2 loại: đối với đất thuộc sở hữu nhà nước thì nhà nước được quyền thu 100% để chuyển quyền SDĐ cho DN. Còn đối với đất DN tự mua lại của dân thì nhà nước chỉ thu thuế chuyển mục đích SDĐ khoảng 10 - 20% giá thị trường. Nếu cào bằng thu 100% giá thị trường trong mọi trường hợp như hiện nay thì DN không còn dám đầu tư các dự án BĐS nữa mà chỉ trông vào quỹ đất sạch của nhà nước trong khi quỹ đất này ngày càng cạn dần” - ông Đực nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Cảnh Hà - Giám đốc Công ty địa ốc An Thiên Lý cũng cho rằng việc yêu cầu đóng 100% tiền SDĐ sát giá thị trường chỉ đúng đối với trường hợp nhà nước giao cho DN đất công, không cần phải đền bù, san lấp và đầu tư hạ tầng xã hội. Còn đối với đất do DN tự thỏa thuận mua của dân mà cũng yêu cầu đóng 100% tiền SDĐ sát giá thị trường là quá vô lý. “Khi thực hiện một dự án BĐS gồm 4 yếu tố: chi phí giấy tờ thủ tục, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí san lấp làm hạ tầng và cuối cùng là đóng thuế. Quy định tiền SDĐ thu 100% giá đất sát giá thị trường thì chi phí này là một “ẩn số” mà DN không thể tính cụ thể được, trong khi DN phải chi trả 3 chi phí trước đó rồi mới được tính thuế. Như vậy chẳng khác nào “đánh bạc”, rủi ro rất lớn. Thực tế hiện nay, đối với một dự án BĐS, các chi phí thủ tục, đền bù giải phóng và san lấp hạ tầng thường chiếm 80% tổng chi phí, còn lại 20% nên quy định tiền SDĐ cho nhà nước 10%, còn lợi nhuận DN 10% là hợp lý” - ông Hà góp ý.

Làm đội giá BĐS

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, giá BĐS của VN ngày càng cao, vượt xa các nước trong khu vực. Chẳng hạn, tại Indonesia, căn hộ 1 phòng có giá 7.500 USD (150 triệu đồng), căn hộ 2 phòng cho người thu nhập thấp giá 15.500 USD (310 triệu đồng). Ở Malaysia, căn hộ diện tích 60 m2 giá khoảng 12.000 USD (250 triệu đồng). Nhưng ở TP.HCM, giá một căn hộ tương đương về diện tích nếu bán rẻ nhất cũng 600 - 700 triệu đồng. Nguyên nhân chủ yếu do chi phí đầu vào, như tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền SDĐ, lãi vay ngân hàng, thủ tục hành chính kéo dài, thuế, phí...

Sau khi có NĐ 69, tiền đất vốn chiếm tỷ trọng lớn trong giá trị BĐS bị đẩy lên quá cao càng góp phần đội giá BĐS. Bởi DN sau khi thỏa thuận mua đất từ người dân theo giá thị trường, lại phải đóng tiền SDĐ sát giá thị trường một lần nữa, nhưng khi khấu trừ chi phí đền bù chỉ được áp theo khung giá nhà nước. Như vậy, thực chất DN phải mua một miếng đất đến 2 lần.

Theo http://www.thanhnien.com.vn/pages/20120806/nghi-dinh-69-lam-kho-doanh-nghiep-bds.aspx